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亡くなった親の家を売る方法は?相続から売却までの流れや必要な税金などを徹底解説!

亡くなった親の家を売る

親の家を売るに方法には、不動産仲介と買取りがあります。突然訪れる相続から売却までの流れは、今のうちから知っておいたほうが良いでしょう。

親の死後、49日法要が終わると本格的に相続の手続きが始まります。親の死後にはさまざまな手続きなどがありますが、その中でも親が住んでいた実家の処分(売却)は最重要案件と言っても過言ではありません。

家を処分するには、遺品整理、不用品の処分や遺言書の確認が必須です。また、相続人が複数人いれば売却についての同意を得ることも必要で、万が一誰か一人でも反対すれば売却することもできません。さらに、遺品整理時には遺言書を見つけておくことも重要となります。

では、亡くなった親の家を売るにはどのような手順、できるだけ高く売るコツ、売却後にはどんな費用が掛かるのかなどが気になるところです。今回は、突然訪れる相続から売却までの流れについて紹介し、さらに高値売却のコツや売却時の注意点などを詳しく解説します。

亡くなった親の家を売る方法は、不動産仲介か買取り

亡くなった親の家を売る方法は、不動産仲介か買取りです

不動産仲介と買取りは大きく異なります。まずは、買主です。不動産仲介は一般ユーザー向けに売却を行うので、買主は個人であることが多くなります(法人の場合もあります)。買取りの場合の買主は、買取り専門の不動産会社になります。

次に、売却方法です。不動産仲介の場合は、インターネットなどで広告を行い集客し、その中から買主を探していくのが一般的な方法となります。一方、買取りでは買主が不動産会社となるので、集客を行う必要はありません。

最後に、手数料です。不動産仲介では、成約価格400万円超の場合に「物件価格×3%+6万円+消費税」の仲介手数料が掛かりますが、買取りでは一切掛からないという違いがあります。

上記を踏まえて、各々のメリット・デメリットについて解説します。

不動産仲介で売却するメリット・デメリット

不動産仲介は、最もオーソドックスな売却方法です。

まずは、不動産会社に売却の依頼を行い、査定を受けます。査定額に納得すれば媒介契約、その後に売り出しと集客を行い、買主を探します。買主が決まれば、不動産会社は売主と買主の間に入り取引を成立させ、後日引き渡しを行うのが一連の流れです。

では、不動産仲介を利用することで生じる、メリット・デメリットとはどんなものがあるのでしょうか?

メリット

不動産仲介を利用したときのメリットについて解説します。

  • ①高値で売れる可能性がある
  • ②広告などで集客を行うので適正価格で売却できる
①高値で売れる可能性がある

まず不動産仲介を利用する一番のメリットは、高値で売れる可能性があることです。

不動産仲介では、査定額を参考に売値を自由に設定できます。例えば、販売初期は査定額より少し高めの価格で売り出しもできます。

不動産仲介は、先着順での販売であるため、当該住戸を購入してくれる一組を見つければ良いのです。物件の立地が良ければ競争が起き、高値売却できることがあります。なお、高値での売却が難しければ柔軟に価格調整を行い、状況に応じて少しでも高い金額で売却できます。

ちなみに、先述のような売却を行うには、不動産会社の経験と力量が重要なポイントとなります。これらを見極めるには、査定時の査定内容と売却に向けてのプロセスの構築ができるかになります。

仮に、他社より高い査定を付けたとしても、根拠がしっかりとしていなければなりません。査定時は、どうしても高い金額を付ける業者に惹かれがちですが、案件を取りたいという理由で高値査定を付け、媒介契約を取る悪徳な業者もあります。

査定は、不動産会社の善し悪しを見極める重要なポイントになるので、疑問点や売却方法など積極的に質問し、信頼できる業者かを確認しましょう。

②広告などで集客を行うので適正価格で売却できる

不動産仲介では、レインズへの登録やWEB広告などを行うことで、幅広く情報を拡散し集客活動を行います。多くの人の目に触れることで、適正価格で売れる可能性は格段に高まります

仮に高値で売れなくても、相場の価格でしっかりと売れる可能性が高いことが不動産仲介のメリットとなります。

デメリット

続いて、不動産仲介のデメリットになります。

  • ①売却に時間が掛かることがある
  • ②仲介手数料など売却時に掛かる費用が多くある
①売却に時間が掛かることがある

まずは、売却に時間が掛かることがあります。不動産仲介は買主を見つけるまで、売却活動は続きます。内見前には、家屋内や敷地内の清掃を都度行う必要があるため、手間が掛かる部分があります。

なお、想定より集客が伸びない場合や売却ができない場合に備え、仲介会社によっては家具を配置してモデルルームのような形での販売や、買取り保証付きとすることがあります。

②仲介手数料など売却時に掛かる費用が多くある

次に、売却が成立すると仲介手数料が掛かります。また、売却前には測量や解体を行うこともあり、事前に資金を用意することも必要です。

買取りで売却するメリット・デメリット

買取りは、買取り専門の不動産会社が買主となり売却を進める方法です。

買取り専門の不動産会社を決めるには、複数社をピックアップし買取り金額の見積もりを取るのがおすすめとなります。では、買取りにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

メリット

買取りを利用した時のメリットを紹介します。

  • ①即契約と引渡し、現金化が可能
  • ②内見前の清掃・立会いなどの都度対応や、不用品処分・解体などの手間が掛からない
  • ③契約不適合を追及されない
①即契約と引渡し、現金化が可能

まず、買取りは買取り業者さえ決まってしまえば、即契約と引き渡しが可能で、最短契約から1週間程度での現金化が可能です。不動産仲介を利用するも売れなかったときや、現金化を急ぐときは買取りがおすすめとなります。

②内見前の清掃・立会いなどの都度対応や、不用品処分・解体などの手間が掛からない

次に、不動産仲介では内見前に清掃や立会いなどが必要でしたが、買取りでは買主が決まっているため、このような手間はありません。また、家をそのままの状態で買取ってくれるので、事前に不用品処分や解体などを行う必要がなく、余計な費用が掛からないのがメリットとなります。

③契約不適合を追及されない

最後に、買主が不動産会社となるので契約不適合を追及されることはありません。契約不適合は、買主の保護かつ売主の責任が増すものとなっています。

契約不適合を問われることがない買取りでは、引き渡し後にトラブルになることはありません。

デメリット

続いて、買取りを利用した時のデメリットは、買取り金額が相場の60%~70%程度になることです。買取り価格が相場より下がる理由は、買い取った不動産をリフォームし再販売する費用を、不動産会社が捻出するためになります。

また、不動産の立地条件によっては買取り価格がさらに下がることもあり、利用には注意が必要です。

親の家の相続から売却までの流れとは

では、実際に親の家の相続から売却するには、どのような手順を踏めば良いのでしょうか?以下に解説していきます。

  • ①相続登記を行う
  • ②遺品整理・不用品の処分など片付けを行う
  • ③購入時の売買契約書か購入時の費用がわかるものを用意する
  • ④隣接地との境界を確認する
  • ⑤相続人が複数であれば売却についての同意を得ることが必要
  • ⑥不動産会社を探す
  • ⑦媒介契約を結び、売却活動を始める

①相続登記を行う

まず、売却するには実家の名義を変更する相続登記が必要です。相続登記を行うことで、亡くなった親が所有していた不動産の名義を変更し、新たな所有者を明確にすることになります。

相続登記が必要な理由は、不動産は所有者の意思がない限り売却ができないためです。つまり、相続登記をせずに親の所有のまま売却することはできない、ということになります

仮に、相続登記を怠ると所有者が不明確になることでトラブルに発展するケースや、自由に売買ができないなど不利益を受けます。

相続登記の進め方

不動産を所有した人が亡くなった場合には、はじめに家や土地の権利関係を調べる必要があります。その大まかな調査の内容とは下記の通りとなります。

  • 相続関係の調査のために戸籍を集める
  • 親の遺言書があるのかを確認する
  • 相続不動産について調査する
  • 親の遺品整理を行う

これら調査を行うことで、相続財産の全容と相続人が何人いるのかを確認し、どの財産をどのように分けるかを決める遺産分割協議を行っていきます。なお、遺産分割協議の話し合いには相続人全員の参加が必須です。

その後、遺産分割協議書が作成できたら、法務局にて名義変更登記の申請を行っていきます。登記申請時には、登録免許税(評価証明書記載の価格×0.4%)が掛かります。

例えば、3,000万円の物件の名義変更登記を行うには、登録免許税12万円+司法書士の報酬(10万円~15万円)を負担することになります。

相続登記のマメ知識

ここでは、相続登記で知っておいたほうが良いマメ知識を4つ紹介します。

  • A.相続登記は現状任意となっている
  • B.相続登記時に必要な書類
  • C.相続登記は司法書士への依頼がベスト
  • D.共有名義にすると後々大変になることも
A.相続登記は現状任意となっている

相続登記は現状任意の制度となっており、相続登記を行わないことで罰則はありません。しかし、2年後の2024年を目途に相続登記を義務化する法案が既に国会では可決されています。

これによると、義務化以降は相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが必須とされており、違反すると10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

相続登記を義務化する理由は、街の開発等で妨げになっている所有者不明の土地をなくし、土地の積極的な取引と活用する機会を増やす目的があるためです。

B.相続登記時に必要な書類

以下に、相続登記時に必要な書類を挙げていきます。

  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書又は遺言書(ケースによる)
  • 相続関係説明図
  • 亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本
  • 亡くなった親の最後の住居証明
  • 相続する人の住民票
C.相続登記は司法書士への依頼がベスト

相続登記は個人で行うことも可能ですが、専門的な手続きが多いため司法書士に任せるのがおすすめです。現在では、非対面のネット経由の手続きで、報酬が安価に設定されている司法書士事務所もあります。

D.共有名義にすると後々大変になることも

共有名義にすると、後々大変になる可能性があります。その最たるものは売却時です。不動産の売却を行うには、所有者全員の意思が必要となります。

名義人が多いほど意見が割れる可能性があり、思うように売却ができないことがあります。よって、相続人はなるべく少なめがベストです。

②遺品整理・不用品処分など片付けを行う

遺品整理とは、亡くなった親の身の回りの整理になります。基本的には、生活用品や写真などの思い出の品々、また現金や有価証券、貴金属や動産、最近ではデジタル遺品としてネット銀行の口座やブログやSNSなども遺品整理の対象となっています。

次に、不用品処分とは親の家の残された家具や家電など、実際の生活で使用していたものを処分や整理することです。仮に、使えるものがあれば引き取るなどの方法もありますが、大部分は置き場もなく処分することになるでしょう。

遺品整理や不用品処分は専門業者への依頼がおすすめ

遺品整理や不用品処分は、専門業者への依頼がおすすめです

このような業者は手際よく、短時間で作業を進めてくれます。仮に自らで作業しようにも、どこから手を付けてよいか分からずに途方に暮れてしまいます。現在このような遺品整理や不用品処分を行う業者はたくさんあり、複数社に見積もりを取り依頼してしまうのが良いでしょう。

なお、最近の専門業者は使えそうなものをその場で買取ることや、不用品処分を定額料金で提供する業者が多く、利用しやすさは格段に良くなっています。

③購入時の売買契約書か購入時の費用がわかるものを用意する

続いて、購入時の売買契約書か購入時の費用が分かるものを用意しておきます。これは、譲渡所得が発生した場合に売却金額から取得費として差し引くことができるためで、総じて節税につながります。

なお、当時購入した金額が不明の場合には、「売却金額×5%」が取得費となるため、差し引ける金額が全く異なってしまいます。購入した年代が古ければ残っていない可能性が高いのですが、できる限り用意しておくのがおすすめです。

④隣接地との境界を確認する

不動産が一戸建ての場合、土地の広さが正確であるかは売却時には重要な要素となります。そこで気にするのが隣接地との境界です。敷地境界は確定しているのが一般的ではあるのですが、購入した年代が古い場合には敷地境界が定まっていないケースがあります。

土地の価格は、「土地の広さ×単価」にて算出するため、境界が曖昧かつ広さが不正確だと売却価格に影響します。特に、東京都心部のような地価が高いようなエリアでは、土地の広さが1㎡異なるだけで売却価格は大きく違ってしまい、契約後にトラブルになることがあります。

よって、境界を確定し正確な土地の広さを測量したのちに登記を行う必要があります。なお、これらは土地家屋調査士に依頼します。

⑤相続人が複数であれば売却についての同意を得ることが必要

相続人が複数であれば、売却についての同意を得ることが必要となります。一人でも反対する人がいれば、原則売却はできないので事前に話し合いなどを行います。

⑥不動産会社を探す

売却を依頼する不動産会社を探します

不動産会社を探す方法は、「近所の不動産会社に依頼する」「一括査定サイトに登録する」、などの方法があります。不動産会社探しは、今後の売却の行方を左右する重要な局面となるので、コンタクトを持った不動産会社とは積極的なコミュニケーションをとり、会社の姿勢や売却実績などを見極めていく必要があります。

⑦媒介契約を結び、売却活動を始める

不動産会社が決まり査定額に納得できれば、媒介契約を結び売却活動開始となります。ここからは、WEB広告などを用いて内見者を募り買主を探していきます。

親の家をできるだけ高く売るコツとは?

実家を売却することは、自らが生まれ育った土地を手放すことになるので、できるだけ高く売却したいと思うのが普通でしょう。ここでは、親の家をできるだけ高く売るコツについて解説します。

  • ①売却方法は不動産仲介を使う
  • ②売却スケジュールに余裕を持つ
  • ③複数社に査定を依頼する
  • ④専属専任媒介契約を結ぶ
  • ⑤不動産会社の担当者とコミュニケーションを深める

①売却方法は不動産仲介を使う

売却方法は、不動産仲介を使います。不動産仲介であれば査定額を参考に自由に価格設定が可能です。高値チャレンジとして査定額の105%程度で売り出しするなど、高値で売れる可能性がある方法となります。

②売却スケジュールに余裕を持つ

売却スケジュールには余裕を持ちます。売り急ぐような考えがあると、買主に買いたたかれる可能性があるからです。売却は長期になることを覚悟した上で挑むのが賢明となります。

なお、なかなか売却が進まない場合には、家具を置いてイメージをよくすること、解体して更地にすること、不動産会社を変えるなど柔軟な対応が必要となります。

③複数社に査定を依頼する

査定は、必ず複数社に依頼します。仮に、1社のみの査定であると査定の良し悪しなどが分かりません。

複数社に査定を受けることで、おおよその相場観、不動産会社により査定額にバラツキがあること、売却完了までのプロセスの違い、売却時のサービス内容(仲介手数料の割引など)の違い、などが分かります。

よって、査定は面倒でも複数社に依頼し、自らの希望に近い不動産会社を選べるようにしましょう。

④専属専任媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約です。この媒介契約は、専属専任媒介契約を結びます

専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社の手厚いサービスを受けることができます。例えば、内見者を集うのに必要な広告は、新聞紙面や折り込みチラシ、WEB媒体など幅広く行うので集客がしやすくなります。

集客ができれば早期若しくは内見者間の競争が起き、結果高値売却できる可能性が高まります。また、週に一度の報告義務があるので、反響やネット広告のクリック回数、内見者の予約数など売却活動の状況を把握できます。

⑤不動産会社の担当者とコミュニケーションを深める

最後に、不動産会社の担当者とコミュニケーションを深めておくことです。常に口調は丁寧に、不動産会社からの依頼は協力的に行うなど良いお客さんを演じることで、不動産会社の担当者を味方につけることができます。

仮に、値引き交渉が来たとしても少しでも高値での成約に持ち込もうとか、集客が乏しければ再度広告を打ってみようなど、自らのために動いてくれることがあります。

このように不動産会社の担当者を味方につけることで、結果として高値売却の可能性を追求できることがあります。

売却時の注意点

亡くなった親の家を売却するときには、いくつか注意点があります。ここでは2つ紹介します。

  • ①契約不適合責任を追及される可能性がある
  • ②なかなか売れないときには解体して更地にする

①契約不適合責任を追及される可能性がある

まず、不動産売買には契約不適合責任があります

契約不適合とは、買主が思ったような物件でなかったときに売主に修補・代金減額請求・契約解除・損害賠償を求められる権利となります。これは、2018年の民法改正時に従来の瑕疵担保責任に代わり制定されたもので、買主保護の考えがより強まり売主の責任が増えたものとなりました。

特に、中古不動産の場合、内装や外装等で不具合が生じている可能性が高く、契約不適合責任が追及される確率が高まっています。これを少しでも回避するには、売却前に住宅診断を行い建物の状況を正確に把握し買主に伝えることや、売買契約時に免責とする特約を設けるなどの方法があります。

②なかなか売れないときには解体して更地にする

売却をしたくとも、建物(特に築年数が経過した古屋)があるとなかなか売れないことがあります。そのような時には解体がおすすめです。

解体することで土地の全容を掴みやすく、買主が解体する手間が省けるので検討しやすいというメリットがあり、売却が進むことがあります。

更地にすると固定資産税が上がる

なお、更地にすることで売主にはデメリットがあります。一つは、固定資産税が上がってしまうことです。

固定資産税は住宅があることで、税額が約1/6になる軽減措置を受けることができますが、更地になると住宅がないので軽減措置がなくなります。よって、固定資産税の額が上がってしまうことが注意点です。

二つ目は、解体費については売却価格に転嫁できないことが多いことと、解体費は思った以上に掛かる、ということです。状況としては、なかなか売れない中で解体しているので解体費を価格に転嫁することで売りづらくなることがあります。

また、解体費は木造一戸建てで1坪あたり3万円~5万円が相場であるので、仮に30坪の住宅の場合に100万円程の負担となります。さらに、解体工事や廃棄物の搬出のしやすさ、建物の規模や構造により解体費は高くなる傾向があり、建物によっては大きな負担となります。

親の家を相続、売却したときに掛かる税金

最後に、親の家を相続し、売却したときに掛かる税金について解説します。

相続税

相続税は、相続時が発生した時から10か月以内に現金で納付する税金です。控除額は「3,000万円+法定相続人×600万円」で算出され、控除額より相続評価が上回ったときに相続税が発生します。

印紙税

印紙税は、売買契約書を交わす際に掛かります。印紙税は、売却価格5000万円以下で10,000円、5000万円超1億円以内で30,000円となります。なお、令和6年3月末まで軽減税率が採用されています。

譲渡所得が発生したときに所得税と住民税

購入した時よりも利益が出た場合には、所得税と住民税が掛かります

譲渡所得の税率は所有期間が長くなると軽減され、10年超の所有期間では6,000万円以下の部分については14.21%(所得税10.21%、住民税4%)、6,000万円超の部分については20.315%(所得税15.315%、住民税5%)が税率となります。

なお、所有期間の計算は、親が家を購入した日から相続人が売却する日までとなり、相続が発生した日ではありません

まとめ

亡くなった親の家を売るには、不動産仲介がおすすめです。売却する前には、相続登記、相続人全員の売却意思の確認、更地にするケースでは解体費などが必要になります。

売却自体の進捗は物件により異なりますが、仮に売却が進まなければ価格を下げることや買取りに切り替えることなど、柔軟な対応が必要です。また、売却を円滑に進めるには、不動産会社との連携が不可欠となるでしょう。

「亡くなった親の家を売る」に関してよくある質問

亡くなった親の家を売るにはどのような方法があるのか?

売却方法には、不動産仲介と買取りがあります。各々メリット・デメリットがあり本編にて解説しています。

親の家を相続してから売却するにはどのような手順があるのか?

以下に、主な手順を紹介します。
・①相続登記を行う
・②遺品整理・不用品の処分など片付けを行う
・③購入時の売買契約書か購入時の費用がわかるものを用意する
・④隣接地との境界を確認する
・⑤相続人が複数であれば売却についての同意を得ることが必要
・⑥不動産会社を探す
・⑦媒介契約を結び、売却活動を始める

遺品整理や不用品処分は、自らで行った方が良いのか?

自らで行うより専門業者に依頼する方が得策です。特に、不用品処分には家具や家電など粗大ゴミも多く、個人での処分には限界があります。専門業者に依頼すれば住居内からの搬出など全て行ってくれることや、短時間で一気に片付くメリットがあります。

相続登記は行った方が良いのか?また、相続登記を行うために必要な書類とは何か?

相続登記は現状任意の制度であり、行わない事による罰則はありません。しかし、不動産を売却するには所有者本人の同意が必要であるため、相続登記による名義変更は必須となります。なお、相続登記で必要な書類は下記になります。
・登記申請書
・遺産分割協議書又は遺言書(ケースによる)
・相続関係説明図
・亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本
・相続人の戸籍謄本
・亡くなった親の最後の住居証明
・相続する人の住民票

親の家をできる限り高く売るには、どのような方法があるのか?

以下に、高く売る方法を紹介します。
・①売却方法は不動産仲介を使う
・②売却スケジュールに余裕を持つ
・③複数社に査定を依頼する
・④専属専任媒介契約を結ぶ
・⑤不動産会社の担当者とコミュニケーションを深める

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