角地は普通の土地より高く売れやすい!高額売却のコツを解説!

【角地 売却】

4つある方角のうち2方向以上が道路に接しているコーナー部分の土地を「角地」といいます。

角地は買主に人気があるため、高値で売却しやすいです。

角地の売却価格は公的評価額を調べることで予想できます。公的評価額とは、国や都道府県が算出した「不動産の価値」の求めるための価格です。

ただし、公的評価額でわかるのは大体の金額だけです。

ですので、正確な売却価格を知るには不動産業者の査定を受けるとよいです。

不動産業者の査定では、過去の不動産売買のデータや立地なども考慮して、角地の価値を1つずつ評価するため、実際の売却価格に近い金額を知れます。

>>【最短12時間で査定可能】角地の売却について無料で相談してみる

角地とは2方向以上の道路に面した角にある土地

はじめに「角地とは何か?」という定義をおさらいしておきましょう。

「角地」とは、東西南北4辺のうち2辺以上が道路に接している形状の土地のことで、区画の角に位置していることから角地と呼ばれます。

角地は日当たりや風通しが良いだけでなく、建ぺい率が緩和されているケースもあり、一般的な土地よりもメリットの多く、買主からの需要が高いです。

そのため、角地の売却価格は周辺の一般的な土地よりも高くなるケースが多いです。

角地は買主からの需要が高いので高額売却しやすい

2面以上が道路に接している角地は、購入する買主にとって次のような魅力があります。

  • 隣の家と接する面が少ないので日当たりが良い
  • 2つの道路に面しているので玄関を2つ設置できる

日差しや風通しが良いだけでなく、自由度の高い間取りで建物を建築できるため、角地は住み心地の良い物件として高額で売買されやすい傾向にあります。

また一般的な土地よりも需要が高く、比較的すぐに買主が見つかりやすいです。

それぞれの魅力を1つずつ見ていきましょう。

隣の家と接する面が少ないので日当たりが良い

通常の土地の場合、東西南北の4つある方角のうち3つは建物によって塞がれてしまい日当たりが悪くなりやすい傾向にあります。

とくに道路に面しているのが北側の場合、日光は降り注ぐ方角はすべて建物に囲まれてしまうため、日中でも日当たりが悪くなってしまうでしょう。

しかし角地であれば、4つある方角のうち2面しか隣の家に接していないので、2方向から光が差し込むため日当たりがよいです。

日差しだけでなく風も2方向から取り込めるため、明るく開放的で住み心地がよいとされており、買主からの需要が高いのです。

例えば道路に面している部屋なら、窓を開けるだけで広い景色が見渡せるので、開放的な気分で日常生活を過ごせる魅力は大きいでしょう。

2つの道路に面しているので玄関を2つ設置できる

角地は2方向どちらにも玄関を設けられるため、間取りの自由度が高い点も魅力です。

一般的な土地は1方向しか道路に面していないため、住居へ出入りするためには、その方角に玄関を設置するしかありません。

玄関の方角が決まっていると、基本的に反対側に庭やベランダを設置することが多いため、物件の間取りに大幅な制約を受けてしまいます。

しかし角地であれば、道路に面している方角が2つ以上あるため、玄関を2つ設置したり、好きな方角を選んで玄関を設けることができます。

そのため、一方を玄関にして残りを駐車場にしたり、日当たりの良い方角にリビングを設けたり、さまざまな間取りが実現できるのです。

角地はいくらで売却できる?

2方向が道路に面しているため、買主からの需要が高い角地ですが、売却する場合はどの程度の価格で売れるのでしょうか?

角地の売却価格を調べる方法として、次の2つの方法があります。

  1. 角地の公的評価額を調べて逆算する
  2. 不動産業者の査定を受けて見積りしてもらう

それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。

角地の売却価格は公的評価額を調べることで予想できる

国や都道府県といった行政が算出している「公的評価額」を参考にすることで、角地の売却価格を予想できます。

「公的評価額」には5種類があり、売却価格との関係性はそれぞれ次のとおりです。


種類 価格
実勢価格 売却価格と同等
公示地価 売却価格の約90%
基準地価 売却価格の約90%
相続税評価路線価 売却価格の約70%
固定資産税評価額 売却価格の約70%

固定資産税評価額であれば、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されているので、それを見ることで売却価格を逆算できます。

例えば、角地の固定資産税評価額700万円であれば、売却価格は1,000万円程度になることが予想されます。

・700万円 × 10/7 = 1,000万円

ただし、これらの公的評価額はあくまで国が算出した金額ですので、実際に角地を売却価格に近いとは限らない点に注意しましょう。

2つの道路に面しているので「相続税路線価」は高くなる

2辺以上の道路に接している角地の場合「相続税路線価」の計算に注意しましょう。

「相続税路線価」とは、土地に関する税金を計算するため、目安として国税庁が発表している指標価格です。

公道に「路線価」という評価額をつけて、その道路に接している面積から、土地の価格を計算して相続税路線価とします。

  • 路線価×接している面積=土地の評価額

しかし角地の場合、2つの道路に面しているため路線価が2種類も存在することになってしまいます。

そのため、角地の相続税路線価は2種類ある路線価を合算して算出されます。

例えば、100㎡の角地が路線価47万円の道路Aと路線価41万円の道路Bの2路線に面しているとします。
この場合、路線価の高いAが正面路線価となり、もう一方のBが側方路線価です。
まずは正面路線価を以下の式で計算します。

・47万円(Aの路線価)×0.98(奥行価格補正率)=46万600円

つづいて次の計算式でBの側方路線価を算出します。

・41万円(側方路線価)×0.98(奥行価格補正率)×0.1(側方路線影響加算率)=4万180円

そして正面路線価と側方路線価を加算した金額が角地の路線価となります。

・46万600円+4万180円=50万780円

これが角地の1㎡あたりの路線価ですので、相続税路線価評価額は以下の通りです。

・50万780円×100㎡=5,007万8,000円

ちなみに接している道路の路線価は国税庁のホームページから確認できます。

参照:「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」(国税庁)

正確な売却価格を知るには不動産業者の査定を受けよう

ここまで解説した「公的評価額」はあくまで行政が予想した価格であり、実際の不動産売買の価格とは多少異なります。

角地の売却価格をより正確に知りたい場合、不動産業者の査定を受けるのがベストです。

不動産業者の査定では、過去の不動産売買のデータや立地なども考慮して、角地の価値を1つずつ評価するため、実際の売却価格に近い金額となるケースが多いです。

また「どうすれば角地を高く売れるか?」といったアドバイスを受けられることも多いため、今後の方針を決めるためにも一度は無料相談を受けることをおすすめします。

角地を高額売却するコツ

角地を売却するのであれば、誰しも「なるべく高く売りたい!」と考えることでしょう。

ただでさえ高く売れやすい角地をより高額売却するコツは大きく分けて3つあります。

  1. 角地にしかないメリットをアピールする
  2. 角地特有のデメリットを伝えておく
  3. 複数の不動産業者で査定を受ける

それぞれの方向性と具体的なテクニックを詳しく解説していきます。

角地にしかないメリットをアピールする

角地を高く売るには、一般的な土地にはないメリットをアピールすることが大切です。

まずは買主にもわかりやすい、先述した2つのメリットを伝えるとよいでしょう。

  1. 隣の家と接する面が少ないので日当たりが良い
  2. 2つの道路に面しているので玄関を2つ設置できる

加えて、次の2つのメリットも伝えることで、さらなる高額売却が見込めます。

  1. 建ぺい率を10%加算できる
  2. 資産価値が下がりにくい

この項目では、一般的にあまり知られていない角地にしかないメリットを解説します。

建ぺい率を10%加算できる

建ぺい率とは、土地に対して建築できる建物の面積を示す割合で、土地の用途地域ごとに上限が定められており、上限を超えると違反建築物と扱われてしまいます。

次のような目的から、決められた建ぺい率を超える面積の建物は建設できません。

  1. 周囲の日差しや風通しを妨げないため
  2. 周辺地域の景観を保つため
  3. 火災時の被害拡大を防ぐため

わかりやすくいうと、建ぺい率は周りの建物との距離を保つための制度です。

角地は2方向以上が開放されており、すでに周りの建物との距離が保たれているので、一定の要件さえ満たせば、通常の土地に比べて建ぺい率を10%加算できます。

例えば、100㎡の土地で建ぺい率が60%の場合、建築面積を60㎡以内に収めなければなりません。

しかし、同じ100㎡でも角地であれば建ぺい率が70%になるため、建築面積を70㎡以内まで制限を広げられます。

これを「角地緩和」と呼ばれており、角地を購入する大きなメリットとされています。

資産価値が下がりにくい

ここまで解説してきたように、角地は土地の中でもとくに買主からの需要が高いです。

希少価値が高いだけでなく購入希望者も多いことから、同じ面積であっても一般的な土地に比べて角地の売却価格は高くなる傾向にあります。

そのため、角地を購入した買主が将来的に売却する場合も、その時点でも高い需要や高額売却が見込めるため、資産価値が下がりにくい土地といえるでしょう。

角地特有のデメリットを伝えておく

角地を高く売るには、角地特有のデメリットも包み隠さず伝えておくことが大切です。

角地を売却する際には、次の3つのデメリットを買主へ伝えておけば問題ないでしょう。

  1. 道路斜線制限により高い建物を建築できない
  2. 角地の一部を隅切りしなければならない恐れがある
  3. 外構工事が2面分必要なので工事費用がかかる

「デメリットを伝えてしまうと、売却において不利になるのでは?」と考える人もいますが、後からデメリットが発覚すると売買の話を撤回されてしまったり、強気な値引き交渉を受けてしまう恐れもあります。

むしろデメリットも包み隠さず正直に伝えると、買主からの印象も良くなるのでスムーズに取引しやすいだけでなく、売却価格も多少融通を聞かせてくれる可能性もあります。

つづいては3つのデメリットについて、それぞれ見ていきましょう。

道路斜線制限により高い建物を建築しづらい

道路斜線制限とは、道路の日当たりや風通しを確保するために、道路に面している建物の高さにかかる制限で、このルールを超える高さの建物は建築できません。

このルールは道路の幅などによっても異なりますが、道路から一定の勾配で上空に向かって引いた「道路斜線」よりも高い位置には建物を建築できません。

そして、角地においては2方向の道路斜線制限を守らなければならないため、高い建物の建築が通常の土地に比べて認められにくい傾向にあります。

ただし、道路との距離が一定以上あれば道路斜線制限を受けない例外もあるので、角地を売却する際は具体的な斜線制限の高さを確かめて買主へ伝えておきましょう。

角地の一部を隅切りしなければならない恐れがある

角地の条件や形状によっては「角敷地の建築制限」によって、角地の角を隅切りしなければならないケースがあります。

隅切りとは、道路を通行する人が見通しを確保したり安全に曲がれるために、角地の角を切り取って、道路や空き地にしなければならない決まりのことです。

つまり、隅切りの必要がある場合、角地を購入した買主は自由に建物を建てられるわけではなく、建築できる建物の間取りに制限を受けてしまうのです。

隅切りが適用される条件や範囲は、自治体によって異なるため、角地を売却する際は事前に役所の建築指導課などへ必ず確認しておきましょう。

外構工事が2面分必要なので工事費用がかかる

住居を建てる場合、プライバシーの保護や車との接触を避けるために、フェンスやブロック塀などで外構工事を施す必要があります。

角地の場合、外構工事を2面分のおこなう必要があるので、通常の土地よりも工事費用がかかりやすい面もあるのです。

新築の場合、外構工事の工事費用は住宅本体の約10%が目安とされています。

施工内容・材質・面積にもよりますが、外構工事の工事費用の相場は次のとおりです。


外構工事の工事費用
工事箇所 費用相場
玄関前/td>

15~30万円程度
住居を囲む塀 50~100万円程度

こうした外構工事の手間や費用を買主へ伝えておくことで、買主も購入時の費用を見積もりできるため、価格交渉にも応じてもらいやすいでしょう。

複数の不動産業者で査定を受ける

角地に限らず不動産売却の基本ですが、1つの不動産業者の見積もりで判断するのではなく、必ず複数の不動産業者で査定を受けるようにしましょう。

1社しか不動産業者の査定を受けないと、その不動産業者が角地の価値を正しく把握しているとは限らず、不当に安い価格で売却されてしまう恐れもあります。

一方、複数の不動産業者で査定を受ければ、いくつか提示された査定額の中からもっとも高い金額で見積りしてくれる業者を選ぶことで高額売却が可能です。

また、複数の不動産業者がつけた査定額を比較することで、角地を売りに出した際の適正価格も把握できます。

多くの不動産業者では無料査定を実施しているので「まだ売却するか迷っている・・・」という方も、いくつか不動産業者の査定を受けてみるとよいでしょう。

まとめ

この記事では角地の売却価格を調べる方法や高額売却するコツを解説しました。

角地は4つある方角のうち2面も道路に面しているため、日当たりなどの条件がよく、買主からの需要もあるので、一般的に高く売れやすいです。

加えて、角地のメリット・デメリットを理解して、重点的にアピールする売却活動をおこなうことで、高く売れやすい角地でさらなる高額売却を目指すことも可能です。

とはいえ、同じ角地でもケースによってさまざまな事情が異なり、売却価格はもちろんアピールできるメリット・デメリットも異なります。

まずは不動産業者の査定をいくつか受けて、売却したい角地の価値や特性を把握してから売却活動に移ることで、角地の価値を最大限引き出して高額売却できるでしょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です