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角地の評価額はどう決まる?5種類ある評価額の調べ方を紹介します

【角地 評価】

角地は、2つの道路に接していることからメリットが多いため高く評価されます。

ですので、売買時にも高く評価され、高値で売却できるでしょう。

角地の評価額には5種類あり、いずれかを調べることで角地の大まかな評価額を理解できます。

ただし、評価額は実際の売買価格と一致しないケースもあるため、注意が必要です。

そのため、実際に売却を検討している場合は不動産会社の査定を受けるとよいでしょう。

査定を受けたからといって、確実に売却しないといけない訳ではなく、評価額を知りたいだけでも、査定は受けられます。

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角地は普通の土地より評価の方が高いことが一般的

角地とは交差する2つの道路に接している土地のことです。

2つの道路に接していることから「日当たりがよい」「間取りの自由度が高い」といったメリットがあります。

そのため、普通の土地よりも、角地の方が高く評価されやすいです。

一般的な土地よりも需要が高いため、不動産売買でも高く取引されます。

角地とは交差する2つの道路に接する土地

角地とは、交差する2つの道路に接している土地のことです。

「区画の角」にある土地を、角地といいます。

通常の土地と異なり、角地には以下のメリットがあります。

  • 隣の家と接する面が少ないので日当たりがよい
  • 2つの道路に面しているので玄関を2つ設置できる

次の項目から順番に見ていきましょう。

隣の家と接する面が少ないので日当たりがよい

建物と隣接していると、太陽光が入りにくくなり、日中でも暗くなりがちです。

一方で角地は2面以上、道路に面しているため、建物に面していない窓を多く作れます。

角地は通常の土地よりも、太陽光をより多く取り入れられるでしょう。

とくに「南東角地」「南西角地」であれば、1日中ずっと日当りが良いです。

また、日差しだけでなく風も2方向から取り込めることから、開放的で風通しがよいともされています。

2つの道路に面しているので玄関を2つ設置できる

建物の間取りを決めるとき、道路に面した方向に玄関を配置するのが一般的です。普通の土地であれば、建物の間取りは自由度が低いといえるでしょう。

一方、角地は2方向どちらにも玄関を設けられるため、間取りの自由度が高いです。角地であれば、好きな方角を選んで玄関を設けられます。

例えば、南東角地に物件を建設するとします。

この場合、東に玄関・南側に窓を設置することで、家全体の日当りをよくできます。

また、南側にも玄関を設置すれば、家への出入りをより便利にできますね。

角地は高く評価されるため高く売却できる

前の項目で説明した通り、角地にはさまざまなメリットがあるため、高く評価されます。

角地は評価が高いため、通常の土地よりも売却額が高くなります。

「日当たりがよい」「間取りの自由度が高い」といったメリットを買主に伝えれば、高く売却できるでしょう。

角地を高く売却したい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

【角地 売却】 角地は普通の土地より高く売れやすい!高額売却のコツを解説!

角地における評価額の種類と調べ方

角地は2方向が道路に面しているため、メリットが多く評価が高いです。

しかし、実際の不動産売買では、角地はどのように評価されるのでしょうか。

角地の評価額には、以下の5種類があります。

  • 実勢価格
  • 地価公示価格(公示地価)
  • 路線価(相続税評価額)
  • 固定資産税評価額
  • 基準地価

ただ、これらすべて知っておく必要はありません。いずれかを知っていれば、角地の評価額を把握できます。

以下の項目から、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地売買で取引された価格のことで、時価とも呼ばれます。

買主と売主との交渉によって価格が変動するため、実勢価格は常に変動していることに注意しましょう。

実勢価格は、国土交通省が運営しているWebサイトの「土地総合情報システム」を利用することで簡単に調べられます。

「土地のエリア」「土地の大きさ」など、調べたい土地の類似した取引価格を調べれば、角地の評価額を知れるでしょう。

参照:国土交通省「土地総合情報システム」

地価公示価格(公示地価)

地価公示価格とは、国が調べた「土地の価格目安」です。

国が1月1日時点の地価を鑑定し、3月下旬ごろに発表します。

具体的には「土地鑑定士」が鑑定をおこなった後、 国土交通省による審議を受けて地価公示価格が決められます。

不動産取引の指標として参考にされることから、角地の評価額としても参考にできます。

参照:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

路線価(相続税評価額)

路線価とは「道路に面する宅地の1平方メートルの土地評価額」のことです。

相続税や贈与税の税額を決める際にも用いられるため、相続税評価額とも呼称されます。

公道に「路線価」という評価額をつけて、その道路に接している面積から土地の評価額を求めます。

路線価 × 接している面積 = 土地の評価額

2つの道路に面しているので路線価が高くなる

角地の場合は接する道路が2つあるため、路線価が2つ存在します。

そのため、角地の相続税路線価は2種類ある路線価を合算して算出されます。

例えば、150㎡の角地にAとBの2本の道路が隣接しているとします。

まずは「正面路線価」を以下の式で計算します。

「54万円(Aの路線価)×1.00(奥行価格補正率)=54万円」

つづいて次の計算式でBの「側方路線価」を算出します。

「49万円(側方路線価)×1.00(奥行価格補正率)×0.03(側方路線影響加算率)=1万4700円」

54万円(正面路線価)+1万4700円(側方路線価)=55万4700円

この角地の1㎡あたりの評価額は「55万4700円」です。

評価額に面積をかけて

55万4700円×150㎡=8320万5000円

となりました。

参照:国税庁「路線価図・評価倍率表」

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算時に用いられる評価額のことです。

国が算出している地価公示価格や路線価とは異なり、固定資産税評価額は各市町村が計算して公表します。

固定資産税評価額は地価公示価格の70%が目安といわれています。

毎年送付される「固定資産税の課税明細書」に固定資産税評価額は記載されていますので、自宅で確認できるでしょう。

基準地価

基準地価とは、都道府県知事が「国土利用計画法」にもとづいて発表する価格です。

都道府県が管轄していることから「都道府県基準地標準価格」とも呼称されます。

さきほど解説した「地価公示価格」と似ていますが、都道府県が管轄しているため、地価公示価格の補完的な役割を担っています。

なお、基準地価も国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられます。

角地の正確な評価を知るには不動産会社の査定を受けよう

土地総合情報システムを利用すれば、過去の取引価格をもとに、実勢価格を調べられます。

ただし、評価額は売買価格と一致しないケースもあるため、注意が必要です。

その場合は、不動産会社の査定を受けるとよいでしょう。

査定を受けたからといって、確実に売却しないといけない訳ではなく、評価額を知りたいだけでも、査定は受けられます。

複数の不動産業者に査定を依頼することで、より正確に角地の評価額を調べられるでしょう。

2つの道路に面していても角地として評価されないケース

これまで説明した通り、角地はメリットが多いことから評価が高くなります。

売却時には、普通の物件よりも高く売却できるでしょう。

ただし、次のような場合は、2つの道路に面していても角地として評価されないため注意が必要です。

  • 土地の角度が「120度」を超える場合
  • 側方路線と土地の間に高低差がある場合

次の項目から詳しく説明します。

土地の角度が「120度」を超える場合

土地の角度が「120度」を超える場合は、角地とみなされないケースもあるので注意しましょう。

角地には「建ぺい率を10%加算できる」というメリットがあります。

建ぺい率・・・土地に対して建築できる建物の面積を示す割合のこと。

しかし、土地の角度が120度を超える場合、建ぺい率を加算できないケースが多いです。

建築基準法53条3号

前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあっては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもって当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあっては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

一  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

二  街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物
引用:e-Gov、建築基準法53条3号

「120度」を超える土地が、建築基準法で角地とされるかどうかはケースバイケースです。

角地に関する疑問がある場合、弁護士や不動産鑑定士といった専門家に相談しましょう。

側方路線と土地の間に高低差がある場合

角地は2つの道路に面していることから、利便性が高いとされています。

しかし、側方路線と土地の間に高低差があり、側方路線から土地へアクセスできない場合は、角地とみなされません。

「〇cmの高低差から、角地とみなさない」といった明確な定義はありませんが、1m以上の高低差があると、評価額が下がるケースが多いです。

高低差がある場合も、角地として評価されるかはケースバイケースです。

角地かどうかは自分で判断せずに、専門家に確認するとよいでしょう。

まとめ

角地は2つの道路に面していることから、さまざまなメリットをもっています。

そのため、角地は普通の土地よりも高く評価されるケースが多いです。

角地の評価額を正しく知っておけば、より高い価格で売却できるでしょう。

また、角地の評価方法には5種類ありますが、すべての方法を把握する必要はありません。

角地の評価額を正しく知りたい場合は、不動産業者に査定依頼するのが一番です。

複数の業者へ査定依頼することで、正しい評価額がわかるでしょう。

角地のよくある質問

角地は普通の土地より評価は高い?低い?

角地は普通の土地と比べると、評価が高くなります。2つの道路に面することがメリットになるためです。

角地の評価が高い理由は?

角地は、2つの道路に面しているため「日当たりがよい」「間取りの自由度が高い」といったメリットがあります。ですので、角地は一般の土地よりも高く評価されます。

角地の評価方法を知りたい!

角地の評価方法には「実勢価格」「地価公示価格(公示地価)」「路線価(相続税評価額)」「固定資産税評価額」「基準地価」の5つがあります。すべてを把握する必要はなく、いずれかを参考に、評価額を求められます。ただし「計算した評価額」と「実際の評価額」は一致しないケースもあるため、注意しましょう。正しく角地の評価をするなら、不動産業者に査定を依頼すべきです。

簡単に角地の評価を知るには?

土地総合情報システムを利用すれば、過去の取引価格をもとに、実勢価格を調べられます。また、手間なく角地の評価を知りたい場合は、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より正確に角地の評価額を調べられます。

2つの道路に面していれば、どんな土地でも角地なの?

「土地の角度が120度を超える場合」「側方路線と土地の間に高低差がある場合」は、2つの道路に面していても角地として評価されないため注意が必要です。

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