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共有名義の不動産にはどのようなデメリットがある?トラブルを避ける方法と解消する方法

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共有名義の不動産にはデメリットがあります。

相続で共有名義の不動産を所有するかもしれない人、もしくは、これから購入する不動産を単独名義にするか夫婦共有名義にするか迷っているという人は、どのようなデメリットがありトラブルにはどう対処したらよいのかが気になるのではないでしょうか。

この記事では、「相続した場合と夫婦で共有した場合それぞれのデメリット」や、「トラブルを避ける方法」「トラブルを解消する方法」を解説します。

さらに、共有不動産をすでに所有しているが扱いに困っているという人は「持分を内緒で売却する方法」も解説しますので参考にしてみてください。

共有名義のデメリットとトラブルを避ける方法、解消する方法

共有名義の不動産にはデメリットがあります。トラブルを避けるには、まずどのようなデメリットがあるのかを知っておかなければいけません。具体的なトラブルを把握することであらかじめトラブルを避けることができますし、トラブルが起こったときに解消する方法を考えることもできるからです。

相続した場合と夫婦で共有した場合それぞれのデメリット

共有名義の不動産を所有するきっかけは、主に2つのパターンがあります。ひとつめは相続がきっかけとなる場合、2つめが夫婦の共有名義で不動産を購入した場合です。共有名義の不動産を所有したきっかけによってデメリットも異なりますので、それぞれ分けて見ていきましょう。

相続の場合のデメリット

共有名義の不動産を所有したきっかけが相続の場合のデメリットは主に3つあります。

売却が難しくなる

共有名義の不動産は、土地や建物などの所有権を複数人で所有している状態です。複数人で所有しているということは、売却をしたいと考えたとしても個人の一存で売却することが難しくなるということです。

例えばひとつの建物を相続し、3人の共有名義となったとします。持分は1/3ずつとなり相続としては平等ですが、もしも3人のうち1人でも売却に反対すれば建物を売却することはできません。共有名義の不動産を売却するには名義人全員の同意が必要となるからです。意見が分かれたけれど、2人が売却に賛成しているから多数決で決めましょうということはできないのです。

例え10人で共有している不動産を9人が売却したいと考えたとしても、1人が売却に反対しているなら売却はできません。

修理や管理などが難しくなる

共有名義の不動産は、物理的に人数分に分けるということができません。そのため、ひとつのものに対して複数人の意見を揃える必要があります。

例えば、建物を相続したけれど数年で修理が必要になった場合。1人は修理が必要と考えていても、残りの2人が修理は必要ないと考えるかもしれません。そうなると修理をすること自体が難しくなりますし、修理することになったとしても修理にかかる費用を誰がどれくらいの割合で負担するかでトラブルに発展することもあります。

また、建物や土地は管理が必要です。共有で相続した3人が3人ともその建物や土地を直接利用していないとしても誰かが管理しなければいけません。管理には手間も時間もかかるので、誰がどのように管理するかもトラブルの原因となります。

新たな相続が発生すると、より複雑になる

相続がきっかけで共有不動産を所有したとしても、共有者が仲の良い兄弟だった場合、意見の食い違いなどもなく、何もトラブルが起こらず過ごせることもあります。しかし、共有者のうちの誰かがもしも亡くなってしまった場合、状況の変化が想像できます。なぜなら、亡くなったことで相続が発生し、新たな共有者が現れるかもしれないからです。

例えば、AさんとBさんが持分1/2ずつの共有名義で不動産を所有していたとします。長い間トラブルはありませんでしたが、Aさんが亡くなったことで1/2の持分をCさんとDさんが相続することになりました。この場合、Bさんの持分は1/2、CさんとDさんの持分はそれぞれ1/4になります。この時点で共有者は3人です。ところが、Bさんもなくなりまた新たに相続する人が2人、3人と現れると、さらに細分化されて共有者の人数も増えていきます。

このように、直近では何も問題がないように見えていたとしても、長い目で見ると複雑さが増しトラブルが起こる可能性があります。

夫婦で共有した場合のデメリット

共有名義の不動産を夫婦で所有した場合の主なデメリットは2つです。

離婚後にトラブルが起こるかもしれない

自宅を共有名義で購入したが離婚をすることになった場合、自宅を売却するのか、住み続けるのかでトラブルが起こることもあります。

前述したように、共有名義の不動産を売却するには名義人全員の同意が必要です。夫婦ともに売却を考え、売却益を財産分与することに同意しているのなら問題はありません。しかし、売却するとなると引っ越しが伴います。子供の環境を変えたくない、転校は避けてあげたいなどの理由から、夫婦のどちらかが売却をせず住み続けたいという意思を持つなら売却は不可能です。

仮に売却をしない、どちらかが住み続けるという合意に至ったとしたら、住宅ローンの支払は続きます。住んでいない人にとっては、自身が現在住んでいる住宅にかかる費用だけでなく住宅ローンも払わなければいけないということです。

住宅ローンの支払が負担になり、滞納することが出てきた場合、住み続けている人がその支払まで求められます。住宅ローンの支払いを巡ってトラブルが起こることは安易に想像ができますし、状況によっては自宅から出ていくことを余儀なくされてしまいます

相続が発生するとさらに共有者が増える

夫婦で共有している場合も、やはり相続によって共有者が増える可能性があります。

始まりは夫婦での共有だったとしても、どちらかが亡くなり2人の子供が相続すると共有者は3人になりますし、もしも共有名義のまま離婚し、その後に相続が発生したとなると面識のない相手が共有者になることも考えられます。離婚後に相続が発生したとなると、特に顔を合わせたくない相手が共有者となる可能性もあり、トラブルだけでなく精神的なストレスを抱えることになります。

トラブルを避けるための2つの方法

相続した場合と夫婦で共有名義にした場合、それぞれのデメリットを見てきましたが、トラブルを避けるには2つの方法があります。トラブルが起こってしまうと時間やお金をかけなければいけないだけでなく、精神的なストレスを抱えることにもなるので、トラブルを避ける判断が大切です。

相続時に別の遺産と等価交換してもらう

相続がきっかけで共有名義の不動産を所有すると、直近だけでなく長い目で見てトラブルになる可能性があります。自身がもしも亡くなってしまった場合、持分を相続した子供がトラブルに巻き込まれる可能性も否定できません。

これらのトラブルを避けるには、そもそも共有名義の不動産を相続することを避けるのが得策です。相続について話し合いが行われる段階で、共有不動産の持分を別の遺産と等価交換してもらいましょう

例えば、3,000万円の不動産を持分1/2ずつAとBの共有名義で相続する話しが出たとします。この時点で不動産の相続は辞退し、等価となる別の遺産の相続を提案します。別の遺産が現金であればトラブルを起こすことはありませんし、別の土地や建物を相続するとなったとしても共有名義でないなら扱いの自由度が高くなります。

夫婦で不動産を購入するなら単独名義にしておく

住宅を購入する際に、夫の名義でローンを組むと夫単独の名義で登記されます。ところが、夫と妻それぞれが出資して住宅を購入し、出資した割合に応じて登記するとそれは共有名義の不動産となります。

夫の単独名義で住宅を購入すると夫が住宅ローン控除を受けられますが、夫と妻の共有名義にするとそれぞれが住宅ローン控除の適用を受けられます。単独名義よりも節税できるというメリットがありますが、デメリットの方が上回る可能性も否定できません。目先のメリットに捉われることなく、トラブルを避けるためには単独名義にしておいた方がよいでしょう。

トラブルを解消する方法

それでは、トラブルが起こってしまった場合にはどのように解消すればよいでしょうか。トラブルを解消するには3つの方法があります。

共有不動産を全部売却する

共有不動産をすでに所有している、すでに修理や管理に関するトラブルが起こっているということなら、今後もトラブルが発生する可能性もあります。

トラブルは共有者全員にとって望むものではありませんので、全部売却するのも選択肢のひとつです。共有不動産を全部売却し、売却で得たお金を持分の割合に応じて分配します。しかし、全部売却には共有名義人全員の合意が必要です。トラブルを解消するために足並みを揃えなければいけません。

持分移転で単独名義にする

AとBが1/2の持分で共有していた不動産があったとします。BがAに自己の持分を売却するとAの単独名義になります。このように、自己の持分を他の共有名義人に売却する方法を持分移転といいます。

仮にAとBとC、3人で共有する不動産があったとします。この場合、CがBに自己の持分を売却し、AとBの共有不動産にすることも可能です。持分移転をして必ず単独名義にしなければいけないということはなく、共有状態を続ける人は複数人いても問題ありません。

土地の場合は分筆する

トラブルが起こっている共有不動産が土地の場合、分筆することで共有名義を解消することもできます。分筆とは、共有名義で登記されているひとつの土地を、共有名義人の数に分けることを指します。この方法なら、分けた土地ひとつずつに名義人が1人登記されるので、共有状態が解消されトラブルの解消にも繋がります。

ただし、土地の分け方には気をつけなければいけません。土地に建物を建てて活用しようと考えた時、接道義務を満たしていない土地には建物を建てられないからです。

例えば、一面のみ道路に面した土地を共有しているAさんとBさんが1/2ずつに分筆するとします。1/2ずつであれば土地の面積は平等と言えます。しかし、その分け方が道路に面した土地をAさんに、道路に面していない奥側の土地をBさんにというふうに分けてしまうと、Aさんの土地の方が評価額は高くなります。なぜBさんの土地は評価額が低くなるのか、それはBさんの土地は接道義務を満たせておらず、建物を建てられないからです。

このように、土地の場合は分筆することで共有状態を解消できますが、土地の分け方は不動産会社等と相談して慎重に進めなければいけません。

共有名義の不動産は自己の持分のみなら内緒で売却可能

ここまで、共有名義の不動産を所有することで起こりうるトラブルや、その解消方法などを解説してきました。しかし、トラブルを解消したくても話し合いができない、意見が合わず共有者全員が納得できる解消方法が見つからないということもあるかもしれません。

そうなると、自分だけでも共有状態から開放されたいという思いも出てくることでしょう。共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分のみであれば内緒で売却することも可能です。

共有持分を内緒で売却する方法2つ

共有不動産が抱えるトラブルには、自己の持分の売却さえも反対されるというケースも少なくありません。そこで、共有者に知られることなく内緒で売却を進めたいということなら、以下の2つの方法があります。

専門買取業者に売却

内緒で売却するにあたり、一番有力な方法となるのが専門買取業者への売却です。

通常の不動産であれば仲介で売却するのが一般的な方法です。しかし、仲介だと買主を見つけるために不動産業者は広告や宣伝を行います。広告や宣伝は不特定多数の人に向けられるものなので、そこから共有者に知られる可能性もあり、内緒で売却をしたいという目的にはフィットしません。

その点、専門買取業者への売却は専門買取業者が買主となります。つまり、宣伝や広告をしないので売却活動を知られることなく売却することができるのです。専門買取業者が買主になるということは、仲介のように買主が見つかるのを待つ必要がないということです。専門買取業者への売却では最短一週間程度での売却も珍しくなく、できるだけ時間をかけずに終わらせたいという思いにも応えてくれます。

また、売却するとなるとその売却価格も気になるところです。共有不動産の持分のみの売却では、ほとんどのケースで高く売れることはありません。なぜなら、トラブルの原因となる共有不動産を手放したいと思ったように、新たな持ち主にとってもトラブルが起こる可能性のある不動産だからです。

例えば、通常なら3,000万円で買い取られる物件があったとします。しかし単独名義ではなく3人で1/3ずつ所有の共有名義となっています。共有者のひとりであるAさんが自己の持分のみ売却したいと考えた場合、単純に計算すると1/3の1,000万円で売却できそうです。しかし、共有不動産の売却価格では1,000万円とはなりません。

共有不動産の価格を導き出す査定では、通常の不動産と同様に立地や不動産の状態などが考慮されます。さらに、共有者の人数も査定に大きな影響を及ぼすのです。本来の価値から半額以下になるケースも少なくないと知っておいたほうが良いでしょう。

不動産投資家に売却

共有不動産は他に共有者がいることから、居住目的で購入されるケースはほとんどありません。自由に使用することができないからです。

そこで、売却相手となるのが不動産投資家です。不動産投資家は持分割合に応じた家賃収入を得たり、他の共有者と売買交渉をして利益を得たりと、共有不動産を購入するメリットがあります。しかし、不動産投資家を自身で探さないといけないため、現実的には難しさを感じる方法です。

まとめ

共有名義の不動産を所有したきっかけによって、デメリットは異なります。トラブルを避けることを一番に考えるなら、共有名義になることを防がなければいけません。

すでに共有名義となっている、トラブルが起こっているということなら、全部売却する、持分移転する、分筆するという方法から最善のトラブル解決法を見つけ出しましょう

共有名義人の意見を揃えることができず、トラブルが解消できないなら、共有者に内緒で持分のみを売却するという方法を検討すると良いでしょう。

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