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高低差のある崖土地は専門業者へ買取依頼しよう!仲介取引での売却を避けたほうがいい理由も解説

崖土地 高低差 専門業者 買取

「売りに出したが売れる気配がない」「一般の買取業者には断れてしまった」

高低差のある崖土地の売却で、このようなことに困っていませんか。

崖土地は建築制限のせいで活用が難しく、売れにくい土地の代表格です。

そのため、高低差のある崖土地は専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

専門業者であれば、崖土地の活用方法を熟知しているので、高額買取が期待できます。

そのままの状態でも買取してもらえるので、まずは以下のフォームから無料相談を受けてみるとよいでしょう。

>>【無料相談】崖土地の専門買取業者はこちら

高低差のある崖土地は専門業者に買取を依頼しよう

高低差のある崖土地を売却する場合、専門業者による買取をおすすめします。

なぜなら、買取には主に以下3つのメリットがあるからです。

  1. 高額な買取価格を期待できる
  2. 現金化までが早い
  3. 現状のまま引き渡せる

「早く手放したい」「直近でまとまったお金が必要」「売却に費用をかけられない」という人にもおすすめの売却方法です。

1.高額な買取価格を期待できる

崖土地は建築制限がかかる特殊な土地なので、通常のように自由な活用ができません。

そのため、一般的な買取業者に依頼しても査定額は低くなりやすく、そもそも買取を断られてしまうケースもあります。

一方、専門業者であれば崖土地の活用方法を熟知しているので、すぐに高額買取が可能です。

  • 自社で崖土地を修繕工事をおこなえる
  • 崖土地を探している顧客を抱えている

買取した崖土地を再販売することで、利益をあげられるので、高い買取価格が期待できます。

専門買取業者の一括査定で最高買取価格がわかる

買取価格は買取業者によって異なります。

そのため、高額買取を目指す場合、複数の買取業者に査定を申込むことをおすすめします。

ただし、自分で専門買取業者を何社も探して、それぞれに物件情報を送るのは手間だと感じるかもしれません。

その場合には、専門買取業者の一括査定を利用してみましょう。

物件情報を一度入力するだけで、複数社に査定を申込めるので時間や手間を節約できます。

複数社の査定額を比較することで、買取価格の相場が把握できる上、もっとも査定額の高い買取業者も一目でわかります。

2.現金化までが早い

買取による売却は、現金化までが早いです。

査定依頼から1週間~1ヶ月以内、早ければ48時間以内に入金される業者もあります。

なぜこれだけ速やかに買取できるかというと、理由は大きく2つです。

  1. 仲介業者のような売却活動期間がない
  2. 住宅ローン審査の結果を待つ期間がない

買取は、査定結果に対してあなたが「売却する」「売却しない」の判断をするだけです。

売却先はすでに「専門業者」と決まっており、条件も査定で提示されたとおりなので、面倒な交渉がほとんどありません。

現金一括払いなので、個人へ売却する場合と異なり、売買契約を交わした後、住宅ローン審査の結果を待つ必要もありません。

なるべく早く現金化するためには、以下の必要書類を準備しておくとよいでしょう。

  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)
  • 土地測量図

詳しい必要書類については、一度買取業者に問い合わせしてみてください。

3.現状のまま引き渡せる

高低差のある崖土地は、土砂崩れや岩石の崩落などのリスクを抱えています。

土地から落石があり、他人にケガをさせてしまった場合、土地所有者が損害賠償請求を受けてしまいます。

そのため、一般の買主に崖土地を売却する場合、擁壁の安全確認をおこない、補修するなどの対応をしなければなりません。

もしも擁壁や土留めなどの対策が不十分だった場合には、売却後に契約不適合責任として、買主とトラブルになる恐れもあります。

しかし、専門業者の買取であれば、崖土地を現状のまま引き渡せます。

例えば、擁壁にひびが入っていても、そのまま買取してもらえる上、売却後に責任を負うこともありません。

売却前の労力や費用を取り除けるだけでなく、売却後も安心して過ごすことができます。

高低差のある崖土地の売却で仲介業者を避けたほうがよい理由

不動産の売却価格は一般的に、買取よりも仲介業者の方が高くなることが知られています。

崖土地も仲介業者で売却したいと思われるかもしれません。

しかし、崖土地の場合、以下の理由から仲介業者は避けたほうがよいです。

  1. 特殊な土地のため熱心に売却活動してもらえない恐れがある
  2. 建築制限の有無や安全調査に時間と費用がかかる
  3. 売却後に買主とトラブルになるリスクが高い

仲介業者を避けたほうがよい理由を1つずつ説明します。

1.特殊な土地のため熱心に売却活動してもらえない恐れがある

崖土地は通常の土地とは性質が異なり、次のような原因から活用が難しいケースが多いです。

  • 立地が市街化調整区域内
  • 建築制限がかかっている
  • 接道義務を満たしていない
  • 不整形地である

そのため、一般的な売却活動をしても、買主が見つかりにくく、価格も低くなりやすいです。

売れにくい土地となると、不動産業者も熱心に売却活動を実施してくれない恐れがあります。

なぜなら、崖土地の売却は「割に合わない」と担当者に思われてしまう場合が多いからです。

そもそも仲介業者の主な利益は、売却成立によって得られる「仲介手数料」です。

仲介手数料は売却価格の一定割合となっているので、売却価格が高ければ、仲介手数料も高くなる仕組みです。

しかし、崖土地は売却価格が安く、買主も見つかりにくい傾向にあります。

買主が見つからない限り、どれだけ人件費と広告宣伝費をかけても、利益は得られませんし、売却価格が安ければ仲介手数料も安くなってしまいます。

このような事情から、仲介業者で崖土地を売ろうとしても、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまうリスクが高いのです。

2.建築制限の有無や安全調査に時間と費用がかかる

仲介業者で売却する際、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。

これは買主に引き渡した物件が契約内容と合っていない場合に負う責任です。

例えば、擁壁の安全性は問題ないとして引き渡したのに、問題があった場合です。

売主は擁壁を安全な状態にする「追完請求」を求められるケースが多いです。

重大な問題であった場合には「契約解除」や「損害賠償」を請求される恐れもあります。

そのため、崖土地の売却前には、建築制限有無の確認や安全性の調査が必要です。

調査の結果、安全性に問題があることが発覚した場合、売却価格を下げるか、修繕工事を施工する必要があるでしょう。

なお、これらの調査・工事には専門業者への依頼が必要となるため、時間も費用もかかってしまう上、赤字になってしまう恐れもあります。

3.売却後に買主とトラブルになるリスクが高い

高低差のある崖土地は、売却後に買主とトラブルになるリスクが高いです。

具体的には下記のようなトラブルで、買主からクレームを受ける恐れがあります。

  • 購入時に考えていた建物が建てられない
  • 隣地所有者との交渉が滞って擁壁工事ができない
  • 市街化調整区域で再建築不可である
  • 境界が不明確で隣地所有者とトラブルになる

売却トラブルを避けるには、土地・建物の状況を正確に把握しておくことが必要です。

しかし、トラブルを回避するには相応の時間と費用がかかるため、買主が見つかりにくく、売却価格が安くなりやすい崖土地では、費用対効果が悪いケースが多いです。

上記の理由から、高低差のある崖土地は仲介業者での売却を避けたほうがよいでしょう。

「がけ条例」が適用される場合は専門業者に相談しよう

高低差のある崖土地には「がけ条例」が適用される場合があります。

崖の上や下への建物の建築を制限する「がけ条例」が適用されると、その土地の利用に制限がかけられます。

すると、仲介業者での売却は難しくなるため、専門業者に相談することをおすすめします。

次から「がけ条例」について詳しく説明します。

「がけ条例」とは崖の上や下への建物の建築を制限する条例

「がけ条例」とは、崖の近くにある建築物の安全性を確保するために、崖の高さや距離によって建築行為を制限する条例の総称です。

具体的な名称や制限については、条例を定める都道府県などの自治体によって異なります。

崖土地の売却前には「がけ条例」の適用条件や制限を確認しましょう。

自治体のホームページに掲載されていることが多いので「がけ条例 + 自治体名」でweb検索すれば、情報を得られるはずです。

情報が見つからない場合や内容がわからない場合は、自治体の担当窓口や不動産業者に問い合わせてみるとよいでしょう。

参照:「建築敷地周辺に高低差がある場合(東京都建築安全条例第6条)」(東京都北区)

「がけ条例」で適用される土地と建築制限のケース

実際に東京都を例に「がけ条例」が適用される土地と建築制限の内容を紹介します。

東京都における「がけ条例」は「東京都建築安全条例第6条」で次のとおり定められています。

高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。 

引用:「東京都建築安全条例第6条」(東京都例規集データベース)

なお、ここでいう「がけ高」は「1/2勾配の斜め線を超える部分について、がけ下端から最高部までの高さ」を指します。

以上のことから、建築制限がかかる原則的な範囲は下図のようになります。

建築制限のかかる崖

建築制限がかかる範囲に建物を建築しようとする場合、高さ2mを超える擁壁を設置する必要があります。

例えば、がけ高が3mであれば、がけの下端から6m以内の位置に建物を建設する場合、高さ2m超の安全性を確保した擁壁が必要ということです。

擁壁の構造にも一定の基準が定められているので、あわせて確認するようにしてください。

例外として、斜面の勾配が30度以下であったり、がけや既設の擁壁に構造耐力上支障がない場合などでは、制限が緩和されるケースもあります。

あなたの所有している土地にどのような制限がかけられているか、売却前に自治体へ確認しましょう。

参照:「東京都建築安全条例」(東京都都市整備局)

高低差が大きければ「法律」の規制を受ける

傾斜度が30度以上で高低差が5mを超えているような崖土地は急傾斜地の崩壊が起きて、命を落とす恐れがあります。

そのため、高低差の大きい崖土地は「がけ条例」以外にも、法律に基づく厳しい規制を受けます。

  • 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
  • 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

こうした制限を受ける場合、斜面を切り盛りして、急傾斜地の高さを低くする安全対策をしなければ、崖土地の開発計画は許可されません。

また、建築物の構造は土石などの衝撃に対して安全な構造であるかの確認を受ける必要もあります。

参照:「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」(e-govポータル)

参照:「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」(e-govポータル)

参照:「2.土砂災害防止法の概要」(国土交通省)

建築制限を受ける場合は個人へ売却しにくい

ここまで説明してきたように、勾配が急であったり、高低差が大きければ「がけ条例」その他の法律などによって建築制限を受けます。

建築制限を受ける場合、建築許可を得るには基準を見した擁壁を設置したり、斜面を切り盛りするなどの対策が必要です。

これらの対策には費用も時間もかかります。

すでに対策済みの土地だったとしても、個人に売却する場合、擁壁の安全性や地盤の強度などを調査する必要があります。

また、建築制限を受ける場合は買主への告知義務があります。

そのため、高低差のある崖土地の購入をためらう人が多く、個人への売却は難しいでしょう。

まとめ

高低差のある崖土地は、そのまま利用できないケースがほとんどです。

仲介業者で売却するためには、売却前に建築制限の有無や擁壁・地盤の強度などの安全性を調査する必要があります。

手間と時間がかかり、安全性が確認できたとしても、買主がすぐに見つかるとは限りません。

そのため、高低差のある崖土地を売却する場合、専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

専門業者なら速やかに現金化できる上、契約不適合責任を負わずに済むので、売却後のトラブルとも無縁です。

とはいえ、買取価格・条件は専門業者によって異なるので、一括査定サービスで確認してみると良いでしょう。

崖土地に関するよくある質問

崖土地は仲介業者・買取業者どちらに売却するべきですか?

仲介業者では安値で買い叩かれたり、買主が見つからない恐れがあるため、崖土地は専門買取業者に売却することをおすすめします。
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崖土地を専門業者に買取してもらうメリットは何ですか?

高額な買取価格を期待できる・現金化までが早い・現状のまま引き渡せるといったメリットがあります。

崖土地の売却で仲介業者を避けたほうがよい理由は何ですか?

特殊な土地のため熱心に売却活動してもらえない恐れがある・建築制限の有無や安全調査に時間と費用がかかる・売却後に買主とトラブルになるリスクが高いといったデメリットがあるためです。

「がけ条例」が適用される崖土地でも売却できますか?

「がけ条例」が適用される崖土地は建築制限を受けるため、個人には売却しにくいですが、専門買取業者であれば売却可能です。

高低差のある崖土地の買取価格はどのように調べれば良いですか?

不動産業者の無料査定を受けましょう。ただし1社ずつ査定を受ける場合、手間も時間もかかってしまうので、一括査定を利用して複数社の査定額を一気に確認することをおすすめします。

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