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マンションの共有持分割合は「出資割合」で決まる!ローンの控除や高く売却する方法も解説

共有とは、1つの不動産を複数人が持っている状態です。

戸建て住宅だけでなく、マンションを共有しているケースも多く存在します。

共有不動産の所有権を持つ人のことを「共有者」、それぞれの所有権の割合のことを、「共有持分割合」と呼びます。

共有持分割合がマンションを運用する上でどのような影響をおよぼすか気になりますよね。

共有持分割合が少ない共有者にとっては、単独でできる行為が大幅に制限されてしまうでしょう。

この記事ではマンションを共有している方に向けて、共有持分割合の決め方を中心に解説していきます。

マンションの共有持分割合はどのように決まる?

マンションの共有持分割合の決め方は、共同出資や相続など共有になった経緯によって変わってきます。

次の項目からは共同出資と相続の2つのケースに焦点をあてて、共有持分割合の決め方を解説します。

①共同出資の場合は出資割合で決まる

共同出資の場合の共有持分割合は、マンションを購入するために出資した金額の割合に合わせるのが一般的です。

この出資金額を出すときは、住宅ローンも含めた金額で計算します。

たとえば、夫と妻で2,000万円ずつ出し合って4,000万円のマンションを買うとき、それぞれの共有持分割合は2,000万円÷4000万円=50%=2分の1となります。

出資割合と共有持分割合が異なる場合は、その差額が贈与とみなされ贈与税がかかるので注意しましょう。

②相続の場合は遺言書や遺産分割協議で決まる

相続によるマンションの共有持分割合は相続割合に合わせます。

相続割合の決め方は主に3つのパターンに分かれます。

  • 法定相続分に準ずる
  • 遺言書の内容に従う
  • 遺産分割協議で決める

特に希望がなければ、法廷相続分に基づいて共有持分割合を決めます。

法定相続分とは民法で定められた相続割合の目安のことです。

また被相続人が遺言書を残している場合は、そちらの内容に従います。

その他に法定相続分や遺言書と異なる割合で設定したい場合は、遺産分割協議で決める方法もあります。

ただし、遺産分割協議で相続割合を決めるには相続人全員の合意を得なければなりません。

意見が一致しなければ時間がかかってしまう点に注意が必要です。

なお、後々言った言わないのトラブルを避けるために遺産分割協議の内容を記録した「遺産分割協議書」を必ず残しておきましょう。

遺産分割協議についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

共有持分 相続 遺産分割協議書 遺産分割協議ってなに?共有持分は1人で相続すべき理由を解説します!【協議書の書き方解説付き】

共有持分割合が大きいほどマンションを運用しやすくなる

共有名義は単独名義と比べて、一人で判断・実行できる行為は制限されています。

共有不動産に対しての行為は次の3つに分類され、それぞれに同意を得るべき共有持分割合の条件が設定されています。

  • 保存行為(修繕など)
  • 管理行為(賃貸借契約締結など)
  • 変更行為(売却・建替えなど)

ここでは、持分割合に応じてできることを紹介します。

共有持分割合が大きいほど、行為の範囲が広がることは確かです。

全ての共有持分があれば売却できる

全ての共有持分割合を有しているということは、単独名義の不動産と同義になります。

当然、売却や建替えなど不動産に重大な変更を及ぼす行為も、単独で行うことが可能です。

裏を返すと自分の共有持分割合が100%でない場合は、他の共有者全員の同意を得る必要があります。

誰か一人でも反対している状態では、共有名義のマンションを売却することはできません。

過半数以上なら賃貸借契約締結できる

共有持分割合が過半数以上の場合は賃貸借契約を締結することができます。

マンションを第三者に貸して賃貸収益を得ることもできるでしょう。

人数の過半数ではなく、共有持分割合の過半数であることがポイントです。

自分の共有持分は持分割合に関係なく売却できる

自分の持分が過半数に満たないわずかな割合であっても、できる行為はあります。

それは自分の共有持分だけを売却することです。

自分の共有持分売却は、他の共有者の同意を得る必要がありません。

その他に、修繕や不法占拠者への明渡請求などマンションの現状維持を図る行為は単独で行うことが可能です。

マンションを共有で持つメリット

マンションを共有で持つと単独でできることが制限されるので、難しい運用を迫られることが多いです。

マンションを共有で持つと単独でできることが制限される一方で、以下のようなメリットもあります。

  1. 住宅ローン控除を共有者ごとに受けられる
  2. 譲渡所得の特別控除を共有者ごとに受けられる
  3. 相続税を抑えられる

節税効果が期待できるので、少しでも税金の負担を抑えたい人にはメリットを感じやすいでしょう。

メリット①住宅ローン控除を共有者ごとに受けられる

マンションを共有で購入した場合、共有者それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たすローンを組んで住宅を購入すると、年末のローン残高に応じて各年の所得税が返還される制度です。

控除される額は年末の住宅ローン残高の1%、上限額は40万円で設定されています。

2人で3,000万円ずつのローンを組んだ場合と、一人で6,000万円のローンを組む場合で住宅ローンの控除額にどれほど違いが出るか見ていきましょう。

2人で3,000万円ずつローンを組んだ場合
年末時点の住宅ローン残高3,000万円×1%=30万円

2人それぞれが30万円の控除を受けられるので、合計60万円の住宅ローン控除を受けられる。

1人で6,000万円ずつローンを組んだ場合
年末時点の住宅ローン残高6,000万円×1%=60万円

住宅ローン控除の上限額40万円をこえているので、この場合の住宅ローン控除額は40万円です。

1人よりも2人で共有のほうが、20万円多く控除されることがわかりますね。

メリット②譲渡所得の特別控除を共有者ごとに受けられる

住宅ローン控除と同様に、譲渡所得の特別控除についても共有者ごとに受けられるのもメリットです。

譲渡所得の特別控除を利用すると、不動産を売却する際の利益(譲渡所得)に応じて課税される譲渡所得税が減らせます。

一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能です。

売却益が6,000万円だった場合、単独名義と共有名義では課税される譲渡所得がどれだけ変わるか見ていきましょう。

単独名義の不動産の売却益が6,000万円の場合
控除できる譲渡所得の上限額3,000万円を超えた分の3,000万円に譲渡所得税が課税されます。
2人で1/2ずつの共有持分割合を持つ不動産の売却益が6,000万円の場合
3,000万円の控除を1人ずつ受けることができるので譲渡所得税はかかりません。

メリット③相続税を抑えられる

不動産の相続税は、不動産評価額に税率をかけて計算します。

共有マンションの場合は、さらに共有持分割合をかけるので課税対象になる不動産評価額が下がります。

相続税は金額が高いほど税率が上がる累進課税なので、不動産評価額が下がると相続税を節税することができるのです。

マンションを共有で持つデメリット

マンションを共有する上で、気になるのがデメリットですよね。

具体的には以下のようなデメリットがあげられます。

  1. 売却には共有者全員の同意が必要
  2. 賃貸借契約も過半数の同意が必要
  3. 費用負担が原因で揉めるリスクがある
  4. 相続で共有者が増えるとますます運用が困難になる

共有名義にすると共有者と協議しなければならない場面が増え、トラブルが起こりやすくなってしまいます。

これらのデメリットは根本的な解消が難しいため、共有者同士の調整やトラブルに巻き込まれたくない人にとっては、マンションの共有は向いていません。

デメリット①売却には共有者全員の同意が必要

先に解説したとおり、共有マンションのデメリットは自由に売却ができない点です。

売却したいのであれば、共有者全員の同意を得なければなりません。

一人でも反対者がいれば説得しなければなりませんし、まとまらない場合は裁判に発展するケースもあります。

売却を実現するためには、根気強く時間と労力をかける覚悟が必要です。

デメリット②賃貸借契約も過半数の同意が必要

賃貸借契約を結ぶには、共有者のうちの過半数の同意を得なければなりません。

賃貸借契約を結べば賃料収入が期待できますが、共有者に反対されれば収益を得る機会を失う恐れがあります。

賃貸借契約を自由に結べない状態はマンションの収益悪化にもつながるため、大きなデメリットといえるでしょう。

デメリット③費用負担が原因で揉めるリスクがある

マンションを所有している期間中は、さまざまなランニングコストがかかります。

例えば固定資産税や都市計画税は自治体が決めた固定資産税評価額に基づいて、年4回に分けて支払わなければなりません。

その他にも火災・地震保険料も支払う必要があるでしょう。

これらのランニングコストは、共有者のうち誰か一人の代表者にまとめて請求されます。

そのため代表者は、他の共有者に共有持分割合に応じた負担額を請求しなければなりません。

他の共有者が支払いを遅滞したり拒否したりといったことが原因で、トラブルに発展することもあります。

デメリット④相続で共有者が増えるとますます運用が困難になる

もともと共有マンションを複数人に相続していると、共有者の数がどんどん増えてしまいます。

一度も顔も合わせたことがない人たちが共有者になる可能性もあります。

そうなれば、協議をしたり合意をとったりすることがますます難しくなるでしょう。

マンションの共有名義を解消する4つの方法

共有しているマンションの共有持分割合が少ない場合は思うように運用することが難しく、トラブルも起こりやすい状況です。

共有者との調整に疲れてしまっているようなら、できるだけ早めに共有名義を解消したほうが良いでしょう。

マンションの共有名義を解消する方法は4つあり、どれも共有持分を売却して現金化することになります。

「高く売却したい」「共有者と揉めずに売却したい」など、人によって何を優先するかは変わってきますよね。

それぞれのニーズに最適な方法をご紹介していきます。

①マンション全体を売却する

一つ目は、共有者全員の同意を得た上でマンション全体を第三者に売却する方法です。

意見が対立すると多大な労力がかかる点がネックですが、共有者全員に売却する意思があれば最も高値で売却できる方法です。

多くの人は、運用の難しい共有名義のマンションを購入することをリスクととらえます。

単独名義の不動産を手に入れたほうが自由に運用できるなどメリット感じやすいですよね。

そのため、マンション全体を売却する方法が最も需要があり高値がつきやすいのです。

②共有者間で持分売買して単独所有にする

共有者同士で持分を売買し、共有者のうち一人の単独名義にする方法もあります。

共有持分割合を増やしたいと思っている共有者がいれば、成立しやすい方法です。

しかし誰も共有持分を買い取る意思を持っていない場合や、買い取れるだけの資金力がない場合は、この方法で共有名義を解消することはできません。

③自分の共有持分だけ売却する

最も迅速に共有名義を解消する方法は自分の共有持分だけを売却することです。

この方法の最大のメリットは、共有者の合意を得る必要がない点です。

「他の共有者と既に揉めていて顔を合わせたくない」

「共有者が増えすぎて、どこの誰かもわからない人もいる」

共有名義を解消したいと思っていても、このような問題に頭を悩んでいませんか?

共有持分の売却であれば、他の共有者と疎遠・絶縁関係であってもすぐに共有名義を解消することが可能です。

さらに売却先やタイミングなども自由に決めることができます。

マンションの共有持分を高く売るコツ

せっかく売却するのであれば、少しでも高く売りたいというのが本音なのではないでしょうか?

先ほど説明したとおり、共有持分の買取を希望する人は少数派です。

それは自由に運用できないという側面をリスクに感じている人が多いからでしょう。

リスクを完全に解消する方法はありませんが、緩和する方法はあります。

次の項目からは、マンションの共有持分を少しでも高く売るコツを伝授します。

①共有持分の割合を高くする

共有持分の割合を高めれば、運用がしやすくなるのは事実です。

共有持分割合を過半数以上まで増やせば、賃貸借契約やリフォームなど単独でできる範囲が広がります。

高い共有持分割合を占める物件は購入検討者にとってもメリットを感じやすく、価格にもプラスに作用するでしょう。

②共有持分専門の買取業者に売却する

購入希望者がなかなか見つからない場合は、共有持分の専門買取業者への売却を検討してみてはいかがでしょうか。

専門買取業者であれば共有持分のノウハウが蓄積されているので、何かトラブルが起きても迅速に処理できるのが強みです。

そのため、一般的な相場よりも高額での買取が期待できます。

買取業者の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

共有持分 買取業者 共有持分の買取業者はどう選ぶ?売却時の注意点やトラブル事例と対処法も紹介します

まとめ

ここまでマンションの共有持分割合について解説しました。

共有持分割合の決め方は、共同出資の場合は出資割合、相続の場合は相続割合と一致するように設定するのがポイントです。

共有持分割合が多いほど、マンションに対してできる行為は広がります。

反対に少ない共有持分割合を持ち続けている方は、自由に運用できない上に共有者とのトラブルに巻き込まれるリスクもあるため、早期に売却したほうが良いでしょう。

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の合意を得る必要はなく自由に売却可能です。

さらに共有持分専門の買取業者に売却すれば、相場よりも高値での売却が期待できます。

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