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事故物件を売却したい!売却相場や告知義務もわかりやすく解説

事故物件 売却

「事故物件をそのまま売却して大丈夫?」と心配する人も多いですが、人が亡くなった事実さえ買主へ告知すれば、事故物件でも売却できます。

とはいえ、事故物件は値下げしないと買主が見つかりにくく、売却相場は通常物件の約50〜80%程度まで安くなってしまいます。

告知義務を守らないと損害賠償を請求される恐れがあり、事故物件を売れやすくするには、特殊清掃やリフォームを施さなければなりません。

ですので、事故物件を早く・確実に売却したい人は、事故物件も積極的に買取している専門買取業者へ売却することをおすすめします。

以下のフォームから、事故物件専門の買取業者による無料査定が受けられるので、まずは悩みを相談してみてはいかがでしょうか。

事故物件でも法律上は問題なく売却できる

事故物件に関して、法律上の制限はないので問題なく売却できます。

極端な話、殺人事件の起きた家をそのまま売却しても問題ありませんが、そのような物件を購入してくれる買主はまずいないでしょう。

しかし、事故物件である事実は「心理的瑕疵」に含まれるため、必ず買主へ告知してから売却しなければなりません。

心理的瑕疵とは?
不動産売買において、買主が「知っていれば購入しなかった」と感じる要素。

事故物件を売る際は、通常物件とは異なる以下の点に注意しましょう。

  • 事故物件の売却時は買主への告知義務がある
  • 事故物件は通常物件に比べて売れにくい

まずは、事故物件を売却する前に覚えておきたい注意点を解説します。

事故物件とは敷地内で人が亡くなった家

そもそも「自分の物件が事故物件なのか?」がわからない人も多いのではないでしょうか。

事故物件とは、入居者が敷地内で亡くなった物件を指す言葉で、大きく分けて「殺人」「自殺」「自然死」が起きた物件の3種類です。

ただし、事故物件について法律上の定義はないため、その判断は非常に曖昧で、人が亡くなった物件であっても、死因によっては事故物件と見なされないケースもあります。

例えば、テレビで報道されるほどの殺人事件が起きてしまった場合、ほぼ間違いなく事故物件と扱われます。

しかし、高齢の祖母が自宅で自然死しても、寿命で亡くなるのは普通のことなので、すぐに遺体が発見されれば、事故物件と扱われないケースもあります。

自然死・病死といった「仕方のない死因」であれば、買主もそこまで嫌悪感を抱かないので、事故物件と見なされるケースは少ないです。

ただし、自然死などであっても遺体発見が遅れて体液などで物件を汚してしまうと、事故物件と扱われるケースもあるため注意が必要です。

売却する前には「売りたい物件が事故物件に該当するのか?」を必ず不動産業者へ確認しておきましょう。

事故物件となったケース別の売却方法

先述したとおり、いわゆる事故物件には、大きく分けて3種類のケースがあります。

事故物件と扱われるケース
1.病死・自然死
2.自殺
3.他殺

事故物件の種類によって、売却方法が多少異なるため注意しましょう。

病死・自然死のあった事故物件の売却方法は、以下の記事を参考にしてください。

病死 物件 事故物件 病死は事故物件に該当しない!売却時に覚えておきたい注意点について 孤独死 物件 売却 孤独死は事故物件になる?孤独死物件を売却する際の注意点と適切な売却方法について

自殺・無理心中が起きた事故物件の売り方は、次の記事をご覧ください。

首吊り自殺 家 売却 【首吊り自殺があった家の売却マニュアル】物件価値の下り幅・リスク回避のための注意点・適切な売却方法を解説 自殺 飛び降り 物件 売却 【飛び降り自殺があった家の売却マニュアル】物件価値の下がり幅・リスク回避のための注意点・適切な売却方法を解説 事故物件 売却 無理心中 【無理心中があった事故物件の売却マニュアル】価格相場・売却の注意点・適切な売却方法について解説

事故物件の売却時は買主への告知義務がある

事故物件の売却自体は禁止されていませんが、自殺などの事実を隠して売ってはいけません。

事故物件を売却するときは「告知義務」を果たす必要があり、売主が知っている物件の瑕疵を、売却前に買主へ伝えなければなりません。

告知義務とは?
不動産売買を平等に進めるため、物件について知り得る情報を売主から買主へ告知しなければならない義務で、宅地建物取引業法47条に定められています。

つまり、告知義務とは、自殺・他殺・事故死などがあった事実を、売買契約前に買主へ話す義務のことです。

「事故物件であることを買主に隠せばよいのでは」と考える人もいますが、損害賠償請求を受けるリスクがあるので絶対にやめましょう。

国土交通省によるガイドラインでも、過去に物件内で自殺・他殺・事故死が生じた場合は、売主から買主に告知するべきとしています。

参照:「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(国土交通省)

告知義務を守らないと損害賠償請求を受ける

売主が告知義務を守らず、事故物件であることを売却後に買主が知った場合、損害賠償請求を受けたり、詐欺罪に問われる恐れがあります。

不動産を売却する際、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負う必要があります。

契約不適合責任とは?
売買契約において、引渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して負わなければならない責任。

告知義務を果たさない場合、通常物件を購入したつもりの買主にとって、事故物件を引渡されることは契約内容に反するため、契約不適合責任が認められます。

買主が「事故物件だと知っていれば購入しなかった」と主張すると、契約不適合責任を追及されて、売買契約解除や損害賠償を請求される恐れがあるのです。

契約不適合責任を守らないリスク
・売買契約を解除される
・損害賠償を請求される

契約不適合責任には「買主がその事実を知ったときから1年以内に通知する必要がある」という期限と条件が設けられています。

告知義務さえ果たせば、買主は「事故物件であることを承知で購入した」と見なされるため、損害賠償請求などを受ける心配はありません。

50年後まで告知義務が残るケースもある

事故物件になった場合、何年後まで告知義務を果たさなければならないのでしょうか?

賃貸物件として貸し出す場合、事故物件の告知義務は3年後までと定められていますが、売却する場合については法律で定められていないため、ケースバイケースになります。

判例 内容 結果
平成22年3月8日 3年前に土地上の建物内で焼死者が発生したことを告知せず売却したため、買主が売主に対して損害賠償を請求した 売主が買主に対して売買代金の1%を支払った
平成28年7月29日 約7年前に強盗殺人事件があったことを売主が告知しなかったため、買主が不法行為にあたるとして売主に対して損害賠償を請求した 売主が買主に対して売買代金の5%を支払った
平成12年8月31日 50年前に殺人事件が発生した農村地帯を告知せずに売却したため、買主が損害賠償を請求した 売主が買主に対して売買代金を支払った

過去の判例を見ると、事故物件の売却から50年後に損害賠償請求されたケースも存在します。

次のような場合でも、損害賠償請求が認められた判例もあるため注意が必要です。

  • 「事故物件を解体して更地にしたから、告知義務はないと思った」
  • 「事件から何年も経過しているから、告知義務はないと思った」
  • 「物件自体は汚れていたが自然死なので、告知義務はないと思った」

近年では「大島てる」といった事故物件サイトを閲覧することで、事故物件である事実を買主が容易に知ることができます。

売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件を売るときは物件で人が亡くなった事実を買主や不動産業者に必ず伝えるようにしましょう。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

事故物件の売却相場は通常物件の約50〜80%

敷地内で亡くなった人の死因にもよりますが、事故物件の売却相場は通常物件の約50〜80%程度まで安くなってしまいます。

事故物件における、死因別の売却相場は以下のとおりです。


死因 売却相場
自然死・孤独死 通常物件の約80~90%
自殺 通常物件の約70~80%
殺人事件 通常物件の約50~70%

このように死因が凄惨であるほど、事故物件の売却相場は安くなる傾向にあります。

自然死や孤独死であれば、通常物件の80%程度の価格で売却できますが、自殺や殺人の場合は半額程度まで売却価格が下がってしまいます。

もしも事故物件の査定額が売却相場より安い場合は、遠慮せずに別の不動産業者へ相談したほうがよいでしょう。

事故物件の価格相場について、さらに詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

事故物件 買取相場 事故物件の買取相場は2〜5割下がる傾向に!できるだけ価値を下げずに売却する方法について

事故物件は通常よりも売れにくいため

告知義務さえ果たせば売却できるものの、やはり事故物件は買主から購入を避けられてしまうため、通常物件に比べて売れにくいです。

なかには、購入を前向きに検討していたにもかかわらず、事故物件である事実を伝えた途端、買主が購入をやめてしまうケースもあります。

そして需要が少ない以上、値下げしないと買主が見つかりにくいため、事故物件の売却価格は通常物件よりも安くなってしまうのです。

事故物件を売却するときの手順や費用

事故物件を実際に売却する場合、どのようにして売却するのでしょうか?

原則として、まずは不動産業者の査定を受けた後、事故物件を購入してくれる買主を探して売買契約を締結することになります。

このとき、売買契約書を作成するための「印紙税」や、売却で得た所得に対して「譲渡所得税」が課税されるため、注意が必要です。

つづいて、事故物件を売却する手順やかかる費用などを解説します。

事故物件を売却するときの手順

事故物件を売却するときの手順は次の5ステップです。

事故物件を売却する手順
  1. 不動産業者へ査定を申し込む
  2. 依頼する不動産業者を決める
  3. 売却活動をおこない買主を探す
  4. 見つけた買主と売買契約を締結する
  5. 事故物件を引渡して代金を受け取る

ちなみに不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ物件の売却先が異なります。


種類 売却先
仲介業者 買主を探して物件を売却する
買取業者 自社で物件を買取する

事故物件のように需要が少ない場合、わざわざ買主を探す手間がかからず、早く・確実に売却できる買取業者がおすすめです。

買取業者であれば、売却活動を実施する必要がなく、すぐに売買契約を締結できるため、仲介業者よりも早く・確実に売却できます。

事故物件の売却にかかる期間

仲介業者と買取業者では、事故物件の売却にかかる期間も異なります。

買主が見つかるまでの期間にもよりますが、仲介業者の場合は事故物件の売却までに数ヶ月〜数年かかるケースが多いです。

一方、買取業者であれば、条件に納得した時点ですぐに売買契約を締結できるため、最短数日で事故物件を売却できます。

「高く売るなら仲介業者、早く売るなら買取業者」と覚えておくとよいでしょう。

事故物件の売却にかかる費用

事故物件に限らず、不動産売却にかかる費用は売却価格の4〜6%程度といわれています。

具体的には、事故物件を売却する場合、少なくとも以下の費用が必要になります。


種類 税額
印紙税 1,000円〜10万円
譲渡所得税 売却益 × 39.63%(短期)
売却益 × 20.315%(長期)

印紙税とは、売買契約を締結するための売買契約書に課税される税金で、同じ金額の収入印紙を売買契約書に張り付ける形で納税します。

以下のように、事故物件の売却価格が高いほど、印紙税も高くなります。


売却価格 印紙税
100万円〜500万円以下 1,000円
500万円〜1,000万円以下 5,000円
1,000万円〜5,000万円以下 1万円
5,000万円〜1億円以下 6万円
1億円〜5億円以下 10万円

事故物件を売却して利益を得た場合、譲渡所得税も納税しなければなりません。

「譲渡所得」とは事故物件を売却して得た利益のことで、その譲渡所得に対して課税される所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

ちなみに、事故物件の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」と見なされて、譲渡所得税の税率が安くなります。


種類 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%(所得税15.315% + 住民税5%)

この他にも、仲介業者へ依頼する場合は仲介手数料、リフォームする場合はリフォーム費用などもかかります。

内容 費用相場
ハウスクリーニング
(1部屋)
2万円程度
特殊清掃
(1部屋)
3~10万円程度
リフォーム
(床貼り替えなど)
9~18万円程度
解体
(30坪)
90~240万円程度

事故物件を高く・早く売るためのコツ

事故物件を売却する場合、通常物件よりも売却価格が安くなりやすく、なかなか売れにくい点がネックになります。

しかし、事故物件でも売り方さえ工夫すれば、高く・早く売却することは可能です。

具体的にいうと、事故物件を高く・早く売るには、以下のようなコツがあります。


目的 売却方法
高く売りたい人 事故物件の悪いイメージを払拭する
早く売りたい人 事故物件を買取業者へ売却する

高く売りたい場合は事故物件に対する悪いイメージを取り除くこと、早く売りたい場合は事故物件に抵抗のない相手へ売却することがコツです。

事故物件を高く・早く売るコツについて、順番に見ていきましょう。

高く売るなら事故物件の悪いイメージを払拭しよう

事故物件を高く売りたい人は、悪いイメージを払拭してから売却しましょう。

事故物件の悪印象を払拭するには、以下の方法があります。

事故物件の悪いイメージを払拭する方法
  1. 特殊清掃を施して汚れを取り除く
  2. リフォームを施して内装を一新する
  3. 建物を解体して更地にする
  4. 事件が風化するまで時間をおく

いずれも事故物件の悪いイメージを払拭することで、物件自体の資産価値も回復できます。

ただし、悪いイメージを取り除いても事故物件でなくなるわけではなく、引き続き買主への告知義務は守る必要があるので注意しましょう。

それぞれの方法について、1つずつ解説します。

特殊清掃を施して汚れを取り除く

事故物件の場合、床や壁などに匂いや体液などが付着してしまい、物件そのものが物理的に汚れてしまうケースもあります。

しかし、一般的な汚れと異なり、体液などの汚れは特殊な薬品でないと取り除けないため、事故物件を売主自身で清掃することはむずかしいです。

そうした場合、事故物件専門の特殊清掃業者へ依頼すれば、次のような作業をおこない、事故物件を元の状態に近づけてもらえます。

  • 体液や汚物などの除去
  • 殺菌・消臭作業
  • 家財の撤去・遺品整理

事故物件の特殊清掃にかかる費用の目安は以下のとおりです。


間取り 費用相場
ワンルーム 3〜10万円程度
1K〜1LDK 10〜30万円程度
2K〜2LDK 15〜50万円程度
3K〜3LDK 30〜80万円程度

汚れたままの家に住みたいと思う買主は少ないので、事故物件を売るときは基本的に特殊清掃で汚れを取り除いてから売却しましょう。

特殊清掃業者の選び方などを知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

事故物件 売却 特殊清掃 事故物件の売却にあたって必要な特殊清掃とは?費用や特殊清掃業者の選び方を解説

リフォームを施して内装を一新する

事故物件によっては、特殊清掃だけでは完全に汚れを取り除けないことがあります。

例えば、床や壁に染みついた体液や血液が取れない場合、事故物件のリフォームをおこない、クロスやフローリングを張替えなければなりません。

事故物件のリフォームにかかる費用の目安は以下のとおりです。


リフォーム内容 価格相場
クロス張替え 1,000〜2,000円/1㎡
フローリング張替え 3,000〜4,000円/1㎡
クッションフロア張替え 2,000〜4,500円/1㎡
畳の交換 8,000〜12,000円程度/1畳

事故物件をリフォームすれば、新品同様の内装にリフレッシュできるので、買主から悪いイメージを抱かれにくく、高額で購入してもらえる可能性が上がります。

とはいえ、費用をかけすぎると売却できても赤字になってしまうため、不動産業者と相談して、どの程度までリフォームを施すか慎重に検討しましょう。

建物を解体して更地にする

事故物件のイメージを払拭するには、建物自体を解体してしまう方法がもっとも効果的です。

  • 悪いイメージを大幅に払拭できる
  • 駐車場・賃貸物件として活用しやすい

ただし、事故物件を解体して更地にする方法にも、デメリットがあるため注意が必要です。

  • 解体費用がかかってしまう
  • 固定資産税が増えてしまう
  • 再建築不可物件になる恐れがある

事故物件の建物を取り壊す場合、かかる解体費用は以下のとおりです。


建物の構造 解体費用
木造 3〜5万円/1坪
90~150万円(30坪)
150~250万円(50坪)
鉄骨造 4〜6万円/1坪
120~180万円(30坪)
200~300万円(50坪)
鉄筋コンクリート造 6〜8万円/1坪
180~240万円(30坪)
300~400万円(50坪)

よく誤解されますが、事故物件を解体しても、告知義務はなくならないため注意しましょう。

事件が風化するまで時間をおく

事故物件が売れにくい原因はあくまで気持ちの問題なので、買主の「住みたくない」という気持ちが和らげば、売れる可能性は高いです。

そうした場合、事故物件の悪いイメージが風化するまで、時間を置いてから売却するのも1つの方法です。

例えば、数年間は賃貸物件として貸し出して、事故物件のイメージが薄れるのを待ってから売却するという方法がよく用いられます。

「人の噂も七十五日」といわれるように、事故物件に対する悪いイメージも時間が経てば風化するので、買主も気にせずに購入してくれるかもしれません。

ただし、事故物件のイメージが風化するには最低でも3年程度はかかる上、買主への告知義務がなくなるわけではないので注意しましょう。

早く売るなら事故物件を買取業者へ売却しよう

事故物件を早く売りたい人は、仲介業者ではなく買取業者へ売却しましょう。

特殊清掃やリフォームを施して資産価値を回復させる場合、清掃費用やリフォーム費用だけでなく、時間や手間もかかってしまいます。

一方、買取業者へ事故物件を売る場合、そのままの状態で買取してもらえるので、費用を一切かけずに事故物件をすぐに売却可能です。

他にも事故物件を買取業者へ売ると、次のようなメリットがあります。

  • 最短数日で早く現金化できる
  • 特殊清掃などをせずにそのまま手放せる
  • 近隣住民へ知られずに買取してもらえる
  • 買取後のトラブルは一切責任を負わずに済む

事故物件を買取業者に売却する方法については、こちらの記事も参考にしてください。

事故物件 買取 事故物件は「買取」がおすすめ!業者の選び方や買取の流れを紹介します

大手業者では買取拒否されるケースもある

事故物件のように特殊な物件は、どの買取業者でも買取してもらえる訳ではありません。

買取業者は売主から物件を買取した後、市場へ再販売することで利益を上げています。

しかし、通常物件ではなく事故物件の場合、買取業者が自社でリフォームなどを施して資産価値を回復しないと再販売ができません。

そのため、通常物件も扱う大手買取業者では、わざわざ事故物件を扱う必要がないので、買取拒否されたり安値で買い叩かれやすいです。

事故物件専門の買取業者がおすすめ

事故物件を早く・確実に売りたい人は、事故物件専門の買取業者へ売却しましょう。

通常物件などの豊富な物件を扱う大手買取業者とは異なり、買取業者の中には事故物件を積極的に扱う専門買取業者も存在します。

専門買取業者の特徴として、事故物件の資産価値を回復するために弁護士やリフォーム業者といった専門家と提携している業者が多いです。


提携先 メリット
弁護士 事故物件のトラブルを解決してもらえる
リフォーム業者 事故物件の資産価値を高めてもらえる
清掃業者 事故物件を清掃せずに手放せる

このように事故物件の資産価値を回復させることを得意としているため、過去に他社で買取拒否された事故物件でも、専門買取業者なら買取してもらえる可能性が高いです。

事故物件専門の買取業者について気になる人は、こちらの記事でおすすめの業者をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

事故物件 買取業者 【事故物件の買取業者おすすめ15選!】確実に!高く!早く!買取できる業者の選び方

まとめ

人が亡くなった事実を買主に告知すれば、事故物件も法律上は問題なく売却できます。

とはいえ、事故物件であることを伝えると、買主から購入を避けられてしまうため、事故物件は通常物件よりも売れにくく、売却価格も安くなってしまう点は否めません。

事故物件にリフォームなどを施せば、買主からの需要も増えて高額売却を目指せますが、時間や費用がかかりますし、赤字になる恐れもあります。

ですので、事故物件を売却する場合、一般的な仲介業者ではなく、事故物件専門の買取業者へ売ることをおすすめします。

専門買取業者なら事故物件をそのまま買取してもらえるので、リフォームなどを施す前にまずは無料相談を受けてみてはいかがでしょうか。

事故物件の売却に関するよくある質問

事故物件とは何ですか?

法律上の定義はありませんが、殺人・自殺・自然死などによって、入居者が敷地内で亡くなった物件を事故物件といいます。

事故物件は売却できますか?

法律上の制限はないので、事故物件でも問題なく売却できます。ただし、事故物件である事実は必ず買主へ告知しなければなりません。

事故物件の売却相場はどのくらいですか?

事故物件は値下げしないと買主が見つかりにくいため、売却相場は通常物件の約50〜80%まで安くなります。

事故物件を売却する時の告知義務はいつまで残りますか?

法律上のルールはありませんが、国土交通省によるガイドラインでは、年数にかかわらず原則として売主から買主へ告知するべきとしています。

事故物件が売れない場合、どうすればよいですか?

事故物件を積極的に買取している専門の買取業者へ売却しましょう。リフォームなどを施さなくても、そのまま買取してもらえます。【事故物件専門の買取業者はこちら】

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