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【事故物件の相続】おすすめの活用方法や相続手続きの流れを解説

事故物件 相続した

事故物件を相続したとき、取り扱いに困る人は少なくありません。事故物件は市場価格が低く、心理的な嫌悪感や忌避感もあるため、相続放棄や処分を希望する人も多いでしょう。

相続放棄には期限があり、早めに手続きをしないと認められなくなるので注意しましょう。また、処分する場合は、一旦は相続を済ませて名義を変更しなければいけません。

相続した事故物件は、賃貸物件として収益化するか、売却するかの選択肢があります。

放置していると維持費などのデメリットもあるため、活用できない場合はなるべく早めに売却しましょう。

売却時は、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがおすすめです。一般的な仲介業者に相談するより、高額かつ短期間での売却が可能できます。

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この記事のポイント!
  • 収益化や売却益が見込める事故物件は、相続したほうがよい。
  • 相続放棄をするときは「相続開始を知ってから3ヶ月」が期限。
  • 相続した事故物件を活用できないなら早めに売却すべき。

事故物件は相続すべき?相続放棄すべき?

事故物件の相続が発生したとき、相続放棄を検討する人も多いでしょう。

しかし、相続放棄が推奨されるケースもあれば、そのまま相続したほうがよいケースもあります。

事故物件のことだけではなく、さまざまな要素を考慮して相続するかどうか決めましょう。

相続したほうがよいケースは「収益化や売却益を見込める場合」

相続したほうがよいケースとしては、下記の3つがあげられます。

  • 賃貸物件として収益が見込める
  • 事故物件以外にも遺産がある
  • 売却すれば利益が得られる

賃貸物件として今後も収益を見込めるのであれば、相続する価値はあります。賃貸管理を請け負う不動産会社に相談して、事故物件であっても収益を得られるか相談してみましょう。

事故物件以外に遺産がある場合も、相続放棄はしないほうがよいでしょう。相続放棄は遺産をすべて放棄する必要があり「特定の財産だけ相続しない」ということはできません。

また、売却することで利益が得られそうな場合は、相続してから売却したほうがお得です。査定だけなら相続前でも可能なので、まずはどれくらいで売却できるか調べてみるとよいでしょう。

不動産の収益化や売却は相続しないとできない

不動産は、所有者が死亡したとき自動で相続人のものになるわけではありません。

相続登記を済ませて名義を変更しなければ、相続人には何の権利もないのです。

そのため、事故物件を活用するにしても、売却するにしても、まずは相続を済ませなければ話が進みません。

「事故物件も含むすべての相続財産が不要」「相続手続きに一切関わりたくない」という場合以外は、まずは相続を済ませることが必要です。

「土地の事故物件」なら相続税が下がる可能性がある

不動産を相続する場合、その物件の評価額に応じて課税されます。事故物件であっても課税されることに変わりはありません。

税金の計算では、事故物件であっても税額は変わらないのが原則です。なぜなら、市場価値と税金の計算で使われる評価額は異なるためです。

しかし、土地の場合は税額が下がることもあります。「事故物件であることが取引額に悪影響を与えている」と認められた場合、評価額から10%を控除することが可能です。

評価額の軽減が認められるかどうかは、具体的にどれくらい市場価値が下がっているかや、その状態がどれだけ続いているかなど複数の要因で判断されます。

詳しくは、税理士や税務署に相談してみましょう。

参照:国税庁「利用価値が著しく低下している宅地の評価」

相続放棄を検討するケースは「相続によるマイナス面が大きい場合」

相続放棄を検討すべきケースは、下記の3点があてはまります。

  • 被相続人に借金がある
  • 被相続人が税金を滞納している
  • 被相続人が借金の連帯保証人になっている

遺産相続は、プラスの財産だけでなく、借金や滞納している税金、法律的な立場も受け継ぎます。

「相続するとトータルで赤字となる」「被相続人の抱えていたトラブルに巻き込まれてしまう」といった場合、相続放棄を検討したほうがよいでしょう。

相続をしてしまったら、後から「隠れていたマイナスの財産」が見つかったとき、それらも引き継がなければいけません。

相続が発生したときは、弁護士などの力も借りて「相続財産の確認」をすることが重要といえるでしょう。

相続放棄をするなら「3ヶ月以内」が期限

相続放棄は、自分が相続発生を知ってから3ヶ月以内に申請しなければいけません。

相続放棄における起算日の考え方
相続放棄の期限は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」とされています。具体的には、被相続人の死亡を知り、かつ自分が相続人であることを知った日が起算日です。
「遠方に住んでいて被相続人の死亡を知らなかった」「被相続人に相続財産がまったくないと思っていた」というケースでは、被相続人の死亡後3ヶ月を経過しても、相続放棄を認められる可能性があります。詳しくは、弁護士に相談してみましょう。

申請先は、被相続人が最後に住んでいた住所地を管轄する家庭裁判所です。

そもそも相続人は、相続開始のときに相続放棄を含む下記の3つから、いずれかの手続きを選択できます。


単純承認 被相続人の財産や権利、借金などをすべて相続する
相続放棄 被相続人の財産や権利、借金などをすべて放棄する
限定承認 被相続人の債務がどの程度あるか不明なとき、相続で得られる財産の限度で債務の負担も受け継ぐ
※「相続で取得した財産に相当する金額だけ債務を受け継ぐ」ため、借金がどれだけ多くてもマイナスにはならない

相続放棄や限定承認をする場合、裁判所への手続きが必要となります。単純承認の場合のみ、裁判所への申請は不要です。

3ヶ月以内に相続放棄をするか否かの判断材料が得られない場合、期間延長の申し立てをすることも可能です。

相続放棄の申請に必要な書類

相続放棄にあたって必要となる書類は、すべてのケースで共通して必要なものと、放棄する人と被相続人の関係性によって変わるものがあります。

共通して必要な書類
  • 相続放棄の申述書
  • 被相続人の住民票除票または戸籍附票
  • 相続放棄する人の戸籍謄本

その他、被相続人との続柄などで、必要な書類は異なります。詳しくは裁判所のホームページで確認しましょう。

参照:裁判所「相続の放棄の申述」

相続放棄をしても管理責任は消えないので注意

「相続放棄をすれば事故物件と関わらずに済む」と考える人も多いのですが、実際は相続放棄をしても、必ず管理責任が消えるわけではないので注意しましょう。

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用:e-Govポータル「民法940条」

相続人が複数いる場合、次の順位の相続人に財産を引き渡せば、管理責任もなくなります。

しかし、相続人が自分しかいない場合や、相続人全員が放棄した場合、家庭裁判所で「相続財産管理人」の選任が必要です。

相続財産管理人を選任するまでは、1年以上かかる場合もあります。それまでの間、相続放棄していても事故物件の管理はしなければいけません。

参照:裁判所「相続財産管理人の選任」

相続した事故物件をどうするべき?

事故物件を相続したとして、その物件は具体的にどう取り扱うべきでしょうか?

この疑問に対しては、大きく2つの選択肢が考えられます。

  • すぐに売却する
  • 貸し出して収益物件にする

事故物件を活用できる余地がなければ、なるべく早くに売却すべきです。事故物件であっても、通常の不動産と同じように維持費が発生します。

一方、人口の多いエリアや利便性の高い立地などは、賃貸用にして収益物件にすることも考えましょう。事故物件であっても、条件がよければ賃料収入が見込めます。

1.「誰も住まない」「活用できない」なら売却がおすすめ

事故物件を相続しても、誰も住まず、賃貸用として活用もできないのであれば、相続後すぐに売却したほうがよいでしょう。

不動産をもっていると、固定資産税が発生します。建物の場合、事故物件であっても固定資産税は下がりません。

土地の場合、相続税のときと同様に評価額が10%控除されるケースもあります。しかし、誰も使わない土地であれば、結局のところ無駄な出費に違いはありません。

また、空家のまま放置していると、自治体によって「特定空家」に指定される可能性もあります。

特定空家に指定されると、固定資産税の軽減制度を外され税額が上がったり、強制的に解体されたうえで解体費用を請求される恐れがあります。

参照:NPO法人空家・空地管理センター「特定空家とは」

事故物件 売却 事故物件を売却したい!売却相場や告知義務もわかりやすく解説

なるべく早く高値で売るなら「訳あり物件専門の買取業者」へ相談しよう

上記のとおり、事故物件の放置には大きなリスクもあるため、不要な場合はなるべく早く処分すべきです。

とはいえ、一般的な仲介業者などでは売却できないケースも少なくありません。

そのため、事故物件を専門的に取り扱う「訳あり物件専門の買取業者」に相談するとよいでしょう。

専門買取業者なら事故物件を取り扱うノウハウが豊富にあるため、高値での買取が期待できます。また、業者が直接買い取るため一括支払いが可能であり、最短数日でのスピード買取も可能です。

「更地にして売却」は固定資産税が上がるかもしれないので注意

「事故物件は建物を解体したほうが売りやすい」と考える人もいます。解体することで心理的抵抗感が薄くなり、買主が付きやすいという考えです。

しかし、住宅地を更地にすると、固定資産税や都市計画税が跳ね上がるかもしれないので注意しましょう。

住宅用地では、下記のように軽減措置が適用されます。しかし、更地にすることでこれらの軽減を受けられなくなるのです。


小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 ・固定資産税×1/6
・都市計画税×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 ・固定資産税×1/3
・都市計画税×2/3

固定資産税や都市計画税は「毎年1月1日時点の不動産所有者」に課せられます。更地にして売却するのであれば、1月1日の時点で自分が所有者とならないように気をつけましょう。

参照:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋) 2.住宅用地の特例措置」

2.賃貸需要のあるエリアなら貸し出して収益物件にする

事故物件であっても、賃貸需要の高いエリアなら収益が見込めます。

事故物件の賃料は、近隣相場の2割安程度になるケースが大半です。そのため、家賃を2割落としても十分な利回りがあるかどうかを計算しておきましょう。

ただし、事故物件を貸し出すとなると、損傷の修繕やイメージ一新のため、ほとんどの場合リフォームやリノベーションが必要となります。

数百万円の投資が必要になるため、資金にある程度の余裕がなければ難しいでしょう。

また、賃貸運営には入居者や建物、経営収支などの管理業務があります。管理会社や税理士に委託することもできますが、委託費用のせいで収益が減ってしまう可能性にも注意しましょう。

収益が見込めるかは物件があるエリアの不動産会社に相談する

事故物件でも収益が見込めるかどうかは、その地域の賃貸需要が大きく影響します。

そして、賃貸需要をもっとも詳しく把握しているのは、その地域に根ざした不動産会社です。

事故物件の内容や、どの程度の規模でリフォーム・リノベーションするかで、入居者の入りやすさも異なります。

収益物件にするときは、地元の不動産会社と相談して慎重に検討するようにしましょう。

また、下記の記事では「事故物件でも許容できる賃貸物件の条件」について調査データが解説されています。収益物件にするときの判断材料として、参考にしてみましょう。

参照:イエコン「事故物件でも許容できる賃貸物件の条件300人にアンケート調査しました!」

事故物件を相続するときの手続きと流れ

事故物件を相続するときの手続きは、下記の3つに分けられます。

  1. 相続人と相続財産の確定
  2. 遺産分割協議
  3. 相続登記

流れに沿って、それぞれの内容を見てみましょう。

1.相続人と相続財産の確定

まずは、相続人と相続財産の確定が重要です。相続が終わった後に新たな相続人や相続財産が見つかるとトラブルとなるため、しっかりと調査しておきましょう。

相続人に関しては、被相続人の戸籍を遡り、子供や兄弟など相続権を持っている血縁者がいないかチェックします。

相続財産に関しては、不動産の権利書や銀行の通帳、宝石や貴金属などもないか探しましょう。不動産の資産価値に関しては、不動産鑑定士に鑑定してもらいます。

弁護士なら、これらの調査も丸ごと請け負ってくれます。「何からすればよいかわからない」という場合は、相続問題を取り扱う法律事務所に相談しましょう。

2.遺産分割協議

相続人と相続財産が確定すれば、遺産分割協議をおこないます。「誰が」「どの財産を」「どれだけ相続するか」を話し合い、相続人全員が同意しなければ遺産分割協議は成立しません。

スムーズに協議が進めばよいのですが、意見が対立して話し合いが進まないケースもあります。とくに、相続財産に事故物件がある場合、管理を押し付けあって揉めることが多くなります。

ちなみに、遺言書がある場合はその内容にしたがって遺産を分割することが原則です。ただし、相続人全員が望めば、遺言書とは異なる内容での分割も可能となります。

いずれにしても、相続人の間で揉めるようであれば、調停や訴訟など裁判所での手続きも必要になるかもしれません。

遺産分割協議の交渉においても、弁護士に依頼して客観的な視点から話し合いを取り持ってもらうことをおすすめします。

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3.相続登記

遺産分割協議が終わったら、遺産分割協議書を作成し、相続登記をおこないます。遺産分割協議書は相続登記の添付書類でもあるので、基本的には必ず作成しましょう。

相続登記は法務局でおこないます。相続登記をしなければ財産を利用・処分できないため、事故物件の売却や貸し出しもできません。

登記申請に関しては、司法書士に相談しましょう。登記に必要な書類の準備から申請まで、すべて任せることができます。

参照:法務局「不動産の所有者が亡くなった」

まとめ

事故物件の相続が発生したときは、まず「事故物件を相続する価値があるか」を考えましょう。

相続しても持て余す場合や、収益化や売却益を見込めない場合は、相続放棄をするのも1つの方法です。

しかし、賃貸に出すことで収益化が見込めたり、売却益を得られるのであれば、事故物件でも相続する価値があります。

もしも売却するなら、維持費がかさむ前になるべく早く売却しましょう。訳あり物件専門の買取業者なら、事故物件でもスピード買取が可能なのでおすすめです。

事故物件の相続についてよくある質問

事故物件は相続すべきですか?それとも相続放棄したほうがよいですか?

賃貸物件として収益が見込める場合や、事故物件以外にも遺産がある場合、売却すれば利益が得られる場合は、相続したほうがよいでしょう。反対に、被相続人が借金や税金滞納をしている場合や、借金の連帯保証人になっている場合は、相続放棄を検討するとよいでしょう。

病死した遺体がすぐに発見された場合も、事故物件になりますか?

病死や自然死のように事件性がなく、遺体もすぐに発見された場合、事故物件とみなされることは少ないでしょう。ただし、気温が高く腐敗速度が早かった場合など、遺体の損傷具合によっては事故物件とみなされる場合もあります。

事故物件の売買価格はどれくらい下がりますか?

個々のケースによるため、一概にはいえません。相場の傾向としては、自殺や孤独死で2~5割ほど、火災など事故によるものは2~3割ほど安くなります。ただし、人気エリアにある物件などで需要がもともと高い場合、事故物件による影響も少ない可能性があります。

事故物件の相続税は安くなる?

宅地の場合、事故物件になったことで市場価値が著しく下がったと認められると、相続税が安くなる場合があります。それ以外は、事故物件であっても相続税は安くなりません。

事故物件を売却したいとき、どこに相談すればよいですか?

訳あり物件専門の買取業者であれば、高額かつスムーズに事故物件を売却できるでしょう。一括支払いが可能なので、早ければ数日で現金化ができます。また、希望すれば特殊清掃や遺品整理も任せることが可能です。→【高額査定】訳あり物件専門の買取業者はこちら

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