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【プロが教える事故物件の活用方法7つ】活用か売却かの判断基準と合わせて紹介

事故物件になったとしても、所有し続けるか売却、どちらでも選択可能です。

所有し続ける場合には、賃貸経営を継続することもできますし、他の用途に転用し活用する方法もあります。

では、いざ事故物件となってしまったときに、所有か売却かはどのような基準で判断していけばよいのでしょうか?

また、これまでの賃貸経営以外に活用できる方法とは、どのようなものがあるか?など、この記事では、主に先述2点について解説を進めていきます。

【活用を考える前に・・・】事故物件を所有し続けてもよい基準を知っておこう

はじめに、事故物件を所有し続けてもよい基準について、以下に挙げていきます。

以下に挙げる要素がある物件であれば、事故物件になったとしても所有し続ける価値はあると考えられます。

  • A.賃貸用マンション1戸経営の場合
  • B.アパート経営の場合
  • C.借家経営の場合

A.賃貸用マンション1戸経営の場合

1例目は、賃貸マンション1戸経営の場合です。下記に挙げる要素のいずれかがあれば、事故物件となったとしても賃貸需要が期待できます。よって、所有し続けたほうがよいでしょう。

  • ①好立地
  • ②家賃相場が高い
  • ③築浅
  • ④生活利便施設が多い
  • ⑤人口が増えている地域

①好立地

一つ目は、好立地です

立地が良いとは、一般的に駅チカが挙げられます。例えば、都内では山手線の駅や地下鉄の駅まで徒歩5分~10分圏内、都心部から放射状に延びるJRや私鉄沿線の駅から同じく徒歩5分~10分圏内です。

さらに、立地は都心6区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区)や世田谷区・練馬区・大田区など住宅地として人気のエリアなどになります。

また、都心部以外でも横浜・吉祥寺・浦和・立川など郊外でも、商業施設や飲食施設などが充実し、生活利便性が高いエリアについても、好立地と言えるエリアがあります。

つまり、好立地とは一般的に高い利便性の恩恵を受けられるエリアとなります。

②家賃相場が高い

家賃相場が高いエリアであれば、所有し続けるのがおすすめです。

家賃相場が高いとは抽象的な表現となりますが、㎡単価が1万円を超えていれば相場が高いエリアと言ってもよいでしょう。

1LDK(40㎡)が12万円超、2LDK(50㎡)で15万円超、3LDK(70㎡)で20万円超くらいです。家賃相場が高いエリアは、比較的賃貸需要が高いエリアで、先述の好立地とリンクする要素となります。

事故物件となると、家賃が下落してしまう一般的ですが、家賃相場が高いエリアであれば賃貸需要も十分見込めるので、下落幅を最小限に留められる可能性があります

つまり、周辺物件よりお得感を演出することができれば、事故物件でも勝機があると考えられます。

③築浅

賃貸住居で築浅物件は、人気があります

人気の理由は、部屋が綺麗、インターネットなどの最新設備が完備、セキュリテイが充実しており、一般的に快適性が高い物件となっています。

一方、築年数が経過している物件は設備が古く、内装もどことなく昭和風の古い感じ、雨漏りや部屋内にすきま風が入ってくるなど、快適性は築浅物件よりどうしても落ちてしまいます。

よって、築古物件よりは築浅物件の方が人気はあり、多少家賃が高くても引き合いは強くなります。尚、築浅に定義はなく、一般的には築10年以内を指すことが多いようです。

④生活利便施設が多い

周辺に生活利便施設が多いときも、所有し続けるのがおすすめです。

例えば、コンビニ・スーパー・ドラッグストア・郵便局・市役所など日常的によく使う施設が、徒歩圏にあることで生活しやすくなります。

さらに、一人暮らしの世帯であれば飲食店などが複数あることも重宝されます。

一方、最寄りのコンビニやスーパーまで車で10分など、周辺にお店や施設が少ないエリアでは、賃貸需要は期待できないことが多いでしょう。

⑤人口が増えている地域

最後に、人口が増えている地域です。

人口が増えるということは、当然に住居に対する需要も増えるということになります。よって、人口が増えている地域若しくは今後も増える見込みがある地域では、所有し続けることがおすすめです。

現在、人口が増えている地域とは、主に大都市圏とその周辺が多く、首都圏でいえば東京23区やその周辺(例:調布市など)や埼玉県南部地域(例:川口市、さいたま市など)、千葉県西部地域(例:市川市、船橋市など)、神奈川県(例:横浜市、川崎市など)などになります。

このように人口が今現在も増えている地域などは、賃貸需要が落ちにくく安定的に賃借人が付く可能性が高くなります

 B.アパート経営の場合

2例目のアパート経営の場合には、複数の賃借人を集めることが必要になるため、駅チカなどの好立地がよいのですが、駅から遠い物件も少なくありません。

よって、以下に挙げるような要素があれば所有し続けてもよいでしょう。

  • ①賃貸需要の高い地域
  • ②事故発生後に退去した人が少ない、風評被害が小さい
  • ③築浅

①賃貸需要が高い地域

一つ目は、賃貸需要が高い地域です。

駅チカ以外に賃貸需要が望める要素とは、例えば大型商業施設や大型の公園、保育園・小学校などが近ければ、子育て世帯に人気があります。

また、大手企業の工場や大学・研究施設などが近くにあれば、工場勤務者や大学生や大学の研究者など、就業する人の一時的な住居としての需要があります。

このように、周辺に賃貸需要が継続的に見込めるような施設がある場合には、所有し続けるほうがよいでしょう。

②事故発生後に退去した人が少ない、風評被害が小さい

事故の事象にもよりますが、事故発生後に退去した人が少ない場合や、風評被害が少ない場合にはそのまま所有し続けてもよいでしょう

仮に、殺人事件がありマスコミや新聞等にアパート名や場所が公にされてしまったときには、風評被害は深刻なものとなり入居者は全て退去してしまうことが予見されそうです。

よって、アパートで事故が起きた場合でも、他入居者へ与える心理的瑕疵の度合いが軽いときや、風評被害が小さいときには手放す必要はなさそうです。

③築浅

最後に、築浅の場合です。

アパートでも築浅物件は人気があります。事故発生後に特殊清掃などを行い事故があった痕跡をなくせれば、心理的瑕疵は人により和らぐこともあります。

賃料下落はありますが、築古よりは築浅を選ぶ傾向があるので、事故後も所有し続けることは「あり」となります。

C.借家経営の場合

3例目の借家経営でも、事故後に所有し続けたほうが良いケースがあります。

  • ①築浅
  • ②道路付けが良い立地
  • ③人気の住宅街

①築浅

はじめに、先述と同様になりますが築浅物件です。借家でも、築浅物件の方が人気はあります。

②道路付けが良い立地

次に、道路付けが良い立地です。

一般的に、道路付けが良く間口が取れている物件は、敷地内への出入りや車庫への駐車がしやすく、日当たりや周辺住宅との離隔も取れ人気が高くなります。

よって、土地の評価が高く、資産として所有する価値があります

また、土地の形が正方形に近いような整形地であると、土地の評価がさらに高くなるので、将来的に解体し更地にしたとしても高く売却できる可能性があります。

③人気の住宅街

最後に、人気の住宅街です。

人気の駅が最寄りの住宅街、碁盤の目のように美しく形成された住宅街などであれば、住みたいと思う人は多く賃貸需要は期待できるでしょう。

事故物件の活用方法7つ

事故物件には、さまざまな活用方法があります。

尚、以下に挙げた7つの活用方法について、当然に告知義務があるので注意が必要です。

  • ①民泊
  • ②貸倉庫
  • ③ハウススタジオ
  • ④駐車場(月極・コインパーキング)
  • ⑤トランクルーム
  • ⑥借地
  • ⑦賃貸

①民泊

1つ目は民泊です。

民泊が話題になったのは、2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法」です。旅館業法や特区民泊とは異なり、原則用途地域による制限はありません。

民泊の特徴は、営業日数が年間180日以内に規制されていることです。また、民泊を行うには諸々条件があり届け出も必要となります。

しかし、事故物件で民泊経営は、かなりハードルが高いというのが前提です。

よって、他の物件と差別化をすることで勝機が生まれることがあります。内装をお洒落にリフォームすることや、宿泊者に嬉しいオプションサービスを付けたりすることです。

有名な観光地にアクセスしやすいなど、観光客が多く見込めるエリアであればおすすめの活用法となります。

尚、マンションによっては管理規約で民泊禁止になっているケースもあり、注意が必要です。

②貸倉庫

2つ目は、貸倉庫です。

貸倉庫というよりは、貸物置というニュアンスになります。季節ものの衣服やコート類、レジャーグッズやボストンバッグなど、家の中に置ききれないものを一時的に保管するスペースとして部屋を貸し出します。

貸倉庫であれば立地は郊外でもよく、駐車できるスペースがあれば活用可能です。

③ハウススタジオ

3つ目は、ハウススタジオです。

ハウススタジオとは、テレビ・雑誌・ネット媒体などの撮影で貸し出すスペースのことです。

マスコミ関係の会社が多い東京都内等の立地であればおすすめとなります。

尚、ハウススタジオを経営するには、物件のコンセプトとコンセプトに基づく家具や照明設備の設置等で初期費用が掛かるのが注意点です。

④駐車場(月極・コインパーキング)

④以下は、事故物件を取り壊し更地にしてからの活用法になります。

4つ目は、駐車場です。

道路から入りやすい敷地であれば、駐車場経営が可能です。

駅チカなど立地が良ければコインパーキング、住宅街などマイカー需要が多い所ではコインパーキングがおすすめとなります。

駐車場は、変形地でも設置可能で、駐車場の一区画は幅2.5m×奥行6.0m確保できれば十分です。

尚、建物を取り壊すと小規模宅地の特例が適用外となり、固定資産税は約6倍となります。また、初期費用も掛かることから、黒字が十分見込めるかなどの確認が必要です。

⑤トランクルーム

5つ目は、トランクルームです。

主に住宅街にあり敷地に広さがあれば、トランクルームもおすすめとなります。

トランクルームは、一般的に敷地をアスファルトで整地しコンテナを設置するのみです。一度借り手が付けば長期間借りることが多く、経営は安定しやすいというメリットがあります。

⑥土地賃貸

6つ目は、土地賃貸です。

交通量の多い国道や街道沿いで、車が敷地内に入りやすいような広い間口の土地であれば、土地賃貸がおすすめです。

コンビニやスーパー、ファミレスを運営する会社に事業用定期借地で貸せれば、安定的に収益を上げられます。

⑦賃貸

最後は賃貸です。

これまでと同様に賃貸経営を続けていく方法となります。基本的には、賃貸住居としての活用をベースに状況によって他の活用法も考えていくというのがおすすめです。

告知期間をどう乗り越えるかが、事故発生後に賃貸経営するポイント

告知期間をどのように乗り越えるかが、事故発生後に経営するポイントです。

ベストな形は、告知期間中は賃料を下げた定期借家契約で乗り切り、告知期間完了後に相場の家賃に戻し、賃貸借契約を結ぶのが理想です。

しかし、事故物件自体の需要は低く、一般的には敬遠されてしまいます。また、定期借家契約は居住期間が決まっているので、これらの条件で賃借人を探すのは大変難しいです。そこで、告知期間の残存年数で告知期間をどう乗り切るかを決めていきます。

まず、事故発生直後で残存期間が1年以上残っている場合です。

告知期間満了まで月日があり、2年以上賃貸収入がないのは経営的にはきつい状況となります。

よって、少しでも赤字幅を減らすためには家賃を下げてでも、賃借人を募るのがベストです。

尚、賃借人の居住期間は、部屋が狭いほど短くなる傾向があります。賃借人がどのくらい居住するかは契約を結んだ時点ではわかりませんが、1Kや1LDKなど一人暮らし用の賃貸住居であれば、入退去の頻度が高いことが多いので、積極的に賃借人を募るべきでしょう。

また、仮に所有する部屋が2LDKや3LDKなど複数人を想定して居住できる住居の場合、賃借人が見つかる確率は低いのですが、定期借家で格安(=通常は家賃30%減位のところを半額にするなど)で貸すのもありです。期間満了後に引っ越しがあるリスクはあるものの、家賃の安さで入居者が決まる可能性が高まります。

次に、告知期間が1年未満の場合です。

1年持ちこたえることができたら、通所家賃に戻せる可能性があります。よって、この時期であれば無理に貸さず告知期間が過ぎるのを待つのもありです。

しかし、その間の固定資産税などのランニングコストやローンの支払いもあるので、預貯金から捻出できるなど資金的な余裕が必要となります。また、資金的な余裕がない場合には格安で定期借家で賃借人を募るか、民泊や貸倉庫など別の活用方法で凌ぐほかありません。

尚、告知期間中に安い家賃で貸し、告知期間満了後に通常家賃に値上げすることは難しいです。

借地借家法では、大家さんが家賃の値上げを行うことはできますが、値上げをする場合には正当な理由と賃借人への説明が必要です。正当な理由とは、固定資産税などのラニングコストが上がったことによる値上げ、物価上昇等による経済的な事情による値上げ等になります。

つまり、事故物件の告知期間が満了した月に家賃を元の金額に戻すことは、正当事由となる可能性が低いのです。

よって、値下げした家賃で賃貸した場合、多少の値上げはできるものの元の家賃に戻せないことから、経営的には長期間苦しくなる可能性があります。

よって、この期間に無理に貸すのではなく告知期間が過ぎてから賃借人を募ることは、後々のことを考えると「あり」となります。

告知期間とは

告知期間とは、事故物件において事故があったという事実を契約前に伝える期間のことを言います。

賃貸住宅では事故が起きてから3年間、売買では無制限です。

売買が無制限の理由は、購入時に買主が経済的に負担する金額が大きく、簡単に住み替えなどの対応がしづらいためです。

尚、売買の場合、事故があった建物が取り壊されたとしても、事故があった土地として告知義務が残ることが注意点となります。

告知期間に待ち受けるリスク

以下に、告知期間に待ち受けるリスクについて3つ解説します。

  • A.家賃下落リスク
  • B.稼働率低下リスク
  • C.風評被害を受けるリスク
A.家賃下落リスク

一つ目は、家賃下落リスクです。

告知期間中に通常家賃で貸せることはまずありません。告知期間中の家賃は、概ね20%~30%の下落が相場です。この期間に賃貸する場合には、家賃収入が減ることに注意です。

また、居住者が告知期間満了後も居住し続けると、経営的には家賃減収状態が続いてしまうため、契約更新時などに賃借人に対し家賃値上げ交渉を行い、少しでも減収幅を少なくする努力をしなければなりません。

B.稼働率低下リスク

事故が起きると、稼働率低下のリスクがあります。事故が起きた物件では、賃借人がみつかりにくく空室になる期間が長くなり、稼働率が低下するリスクがあります。

稼働率を上げるためには、家賃を下げたり家具付きにするなどし、賃借人が付くように努力しなければなりません。

C.風評被害を受けるリスク

事故が起きると、風評被害を受けるリスクがあります。

風評被害は稼働率を左右し、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。SNSや事故物件の専用サイトへの情報掲載などにより、風評被害が長引く可能性も十分あります。

賃貸経営する際に必要な準備

以下に、賃貸経営する際に必要な準備について解説します。

特殊清掃

はじめに特殊清掃です。

特殊清掃とは、事故発生後に行うもので、通常のハウスクリーニングでは清掃しきれない血痕や死臭など、事故があった痕跡を無くすことを目的に行うものです。

特殊清掃は専門の業者が行います。このような業者は特殊清掃と同時に、遺品整理や不用品回収や買取りなど、さまざまなサービスを行うケースが殆どです。

リフォーム

次にリフォームです。

リフォームは、特殊清掃にて事故があった痕跡や血痕が床下まで染みこむなど、特殊清掃では対応できないときに行います。

尚、リフォームは事故があった箇所一部ではなく、全体を行うフルリフォームが原則です

理由は、一部をリフォームしてしまうと事故があった箇所が日常的に視野に入ることから、心理的瑕疵が増す可能性があります。例えば、フローリングのリフォームであれば一部の張替えではなく、部屋内すべてのフローリング交換工事が必要です。

事故があった痕跡を無くすることが目的

特殊清掃やリフォームは、事故があった痕跡を無くすことが一番の目的です

痕跡が残っている状態では、心理的瑕疵は和らぎません。また、綺麗な状態にすることで告知期間満了後に通常家賃で貸すことも可能になります。

売却が望ましい状況は、賃貸需要等が低く活用自体も難しい場合

事故物件を売却したほうが良い状況とは、賃貸需要が低く活用自体が難しい場合です。

このような状況の物件では、賃借人がなかなか現れず赤字経営が続く可能性があることや、他の活用法も難しければ固定資産税などのラニングコストの補填も困難となります。

以下に4つのケースを紹介します。

  • 例①築年数が古い
  • 例②人口減、若しくは今後人口減少が見込まれるエリア
  • 例③風評被害が根強い
  • 例④狭小地・変形地・再建築不可等、その後の活用自体が難しい土地

例①築年数が古い

まずは、築年数が古い場合です。

賃貸を希望する人は、築浅物件から探し始めます。理由は、外観やセキュリテイの良さ、室内の設備仕様の良さ、インターネットや他便利なサービスもあり、居住しやすい環境となっています。

しかし、築年数が古い物件は、設備が古臭く外観もいまいち、インターネット環境なども未整備の場合もあり、居住性が悪いことがあります。

また、新しく設備等を入れ替えるような大規模リフォームはお金が掛かるため、(経済的な余裕や物件に対しての思い入れがある場合などは除く)売却がおすすめです。

例②人口減、若しくは今後人口減少が見込まれるエリア

次に、人口減若しくは今後人口減少が見込まれるエリアです。

現に人口減が起きていれば、今後の賃貸需要は大きく落ち込むことが予想されます。そうすると、住宅需要の減少から空室が多くなり、家賃相場の下落が始まってしまいます。

周辺の一般的な賃貸でさえ空室が多い中、事故物件の運営は非常に厳しい状況となるでしょう。

よって、人口減等のエリアに関して、ゆくゆくは手放すことも念頭に入れておいたほうがよいでしょう。

例③風評被害が根強い

風評被害が根強いときも、売却がおすすめです。

尚、この場合は通常の仲介では売却が難しい可能性が高いので、不動産買取りがおすすめとなります。

例④狭小地・変形地・再建築不可等、その後の活用自体が難しい土地

狭小地・変形地・再建築不可等、その後の活用自体が難しい土地も、売却がおすすめです。

狭小地や変形地は、解体し建築しようにも建物の設計が難しく、建築費用が高くなる傾向があります。また、再建築不可物件に新たな住宅を建てるには、間口を広げることやセットバックが必要となり、余計に費用が掛かってしまいます。

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まとめ

所有する物件が事故物件になったとしても、その物件が置かれている立地や周辺環境などを考慮し、賃貸需要等が見込めるエリアであれば所有し続けることがおすすめです。尚、活用法は賃貸住居以外にもさまざま選択肢があるので、状況により柔軟に考えるのがおすすめとなります。

また、売却はさまざまな条件等を見極めてからの最終手段として認識しておきましょう。

事故物件・活用に関してよくある質問

事故物件を所有し続けても良い基準とは何か?

賃貸用マンション1戸経営の場合の基準とは、好立地、家賃相場が高い、築浅、生活利便施設が多い、人口が増えている地域です。アパート経営の場合には、賃貸需要の高い地域、事故発生後に退去した人が少ないなど風評被害が小さい、築浅であることになります。

事故物件の活用方法とは何か?

民泊、貸倉庫、ハウススタジオ、駐車場(月極・コインパーキング)、トランクルーム、土地賃借、賃貸などがあります。賃貸住居での活用をベースに、状況により他の活用法を選択するのがよいでしょう。

売却が望ましい状況とは何か?

築年数が古い、人口減・若しくは今後人口減少が見込まれるエリア、風評被害が根強い、狭小地・変形地・再建築不可等その後の活用自体が難しい土地の場合には、売却が望ましい状況と言えます。

事故物件となった場合に行うこととは何か?

部屋内の特殊清掃を行い事故の痕跡を排除します。また、特殊清掃で痕跡が取り切れない場合にはリフォームが必要です。尚、リフォームはフルリフォームが必要なので、費用が多額になることが殆どです。

告知期間を乗り越えるにはどうすればよいのか?

告知期間がどの程度残っているかで、経営するポイントが異なってきます。1年以上告知期間があれば、賃借人を募り少しでも家賃収入を得て赤字の縮小に努めます。また、1年未満であれば定期借家で格安で貸すのもありですが、告知期間満了まで待つという方法もあります。

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