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事故物件(訳あり物件)の定義とは?リスクなくスムーズに売却する方法を解説します

事故物件 定義

「事故物件」とは、敷地内で死亡事故が発生してしまった物件のこと。

そして、一般的に事故物件は「売りにくい」「相場が安い」などの、様々なデメリットが生じてしまう恐れがあります。

では、病死や孤独死のような、自然死が発生した場合でも事故物件に該当するのでしょうか。

本記事では、事故物件の定義、そしてリスクなくスムーズに売却する方法についてご紹介していきます。

ご自宅が事故物件に該当するのかどうか、ご不安になっている人は、ぜひ参考にしてください。

そもそも事故物件(訳あり物件)の定義とは?ケース別に解説

訳あり物件とは

事故物件(訳あり物件)と聞くと、どんな建物を想像しますか?

多くの人が「死亡事故があった」「過去に殺人事件があった」と、凄惨な事件をイメージすると思います。

しかし、人が亡くなっていない状況でも、事故物件に該当してしまうことをご存知でしょうか。実は、必ずしも「人がなくなった=事故物件」とは言えないのです。

では、どんな状況が事故物件に該当してしまうのか。まずは事故物件の意味について、おさらいしていきましょう。

事故物件は必ずしも「死」が関係しているとは限らない

そもそも、事故物件には明確な判断基準は存在しません

一般的に、敷地内で死亡事故が発生したことがある物件を事故物件とは呼びますが、殺人や自殺など凄惨な事件以外にも、病死や孤独死など事件性のない自然死も事故物件に該当します。

なかには「実際には敷地内で人が死んでいないけれど、死亡事故の噂が流れている」「幽霊がでる」という根拠のない風評被害を受けている物件も、事故物件に該当することも。

このように事故物件の定義は広く、時には噂だけで事故物件と決めつけられてしまうことがあるのです。

買主のイメージに左右される事故物件

実際に発生した事故かどうかに限らず、ただの噂でも事故物件に該当してしまう不動産を、心理的瑕疵物件と呼びます。

瑕疵とは欠陥部分や損傷状態を指す言葉で、買主の要望を満たしているか否かが判断基準です。

例えば、過去に建物内で死亡事故があり、そのことを知った買主が「死亡事故があったという噂がある物件は購入したくない」と購入に抵抗を感じた場合は、その物件は心理的瑕疵に該当してしまいます

仮に、心理的瑕疵物件に該当した場合、裁判沙汰にまで発展してしまうことも。

しかし反対に、買主が「死亡事故があっても気にしない」というケースも少なくありません。

このような場合は、法的に問題はなく、スムーズに売却することが可能です。

事故物件に法律的な線引きはない

事故物件は、買主のイメージによって左右されるため法的な線引きは存在しません

「事故から数年経過しているから、事故物件には該当しない」「自然死は事故物件ではない」

このような明確な基準がないのです。

そのため、物件を取り扱う不動産会社によって告知すべきかどうかの判断もそれぞれ違います。

なかには、あえて事故物件であることを告げずに売却する業者も少なくありません。

しかし、事故物件であることが買主に知られてしまった場合、賠償金などの支払いや契約解除などのペナルティをくらう恐れがあることだけは、頭に入れておきましょう。

人の口には戸が立てられないとはよく言ったもので、近所の人の噂話により過去の事故が露見する可能性は十分にあります。

このペナルティに関しては、後ほど詳しく解説していきますので、よろしければ最後まで当ページをご覧ください。

事故物件の定義をケース別に解説

人の死が関与した場合、買主によっては事故物件だと判断されてしまいます

しかし、なかには事故物件として判断されにくい状況も存在します。

そこで、事故物件の定義をケース別に紹介していきますので、参考にしてください。

病死の場合

一般的に、病死の場合は事故物件だと認識されにくい傾向にあります。

また、同じ病死でも家族に看取られたり病院に搬送され息を引き取ったりした場合は、多くの場合、事故物件とは扱われません。

なぜならば、病死は自然死のひとつで「仕方のない出来事」「誰にでも起こり得ること」であるため、心理的瑕疵物件とは言い難いからです。

そのため不動産会社の中には、病死は事故物件として取り扱わないところもあります。

孤独死の場合

一方で、同じ自然死でも孤独死の場合は、少し違います

孤独死の場合は、事故物件として扱われるケースが多いので注意が必要です。

孤独死は、死後数日ないし数か月経過してから発見されることが多く、腐敗臭や体液痕などが建物を腐食させてしまう傾向にあります。

こういった、死亡現場のイメージを強くしてしまう状況は、買主の購入意欲を低下させてしまうため、事故物件として取り扱われることが多いのです。

しかし同じ孤独死でも、家族もしくは第三者によって死後発見が早かったり、寒い時期に他界され腐敗が少なかったりした場合は、建物への損傷が少ないため、事故物件には該当しないこともあります。

自殺の場合

自殺の場合は、状況により総合的に判断されます

自殺の内容や時期、遺体の損傷具合によって、事故物件か否か判断されるのが一般的です。

例えば、自殺でも「未遂で終わった」「自殺後に病院に搬送された」「自殺後すぐに家族に発見された」「自殺から数十年経過している」という場合には、事故物件として取り扱われない可能性があります。

しかし、反対に「自殺後発見が遅かった」「焼身自殺」「無理心中」のような、周囲への印象が良くはなく、また建物に自殺痕が残ってしまった場合には、事故物件とみなされるでしょう。

他殺の場合

残念ながら他殺の場合のほとんどは、事故物件に該当します

事件性が高い他殺は、買主が購入に抵抗を感じることが多く、また近隣住民の印象も悪いため、心理的瑕疵物件として販売されることになります。

また、倉庫や車庫のような母屋以外の敷地内で発生した事件であっても、全体を含めて心理的瑕疵物件として認識されてしまうため、売却時には告知を行うなど注意しなければいけません

告知せずに事故物件を売却することの危険性

事故物件と言えば、気になるのが告知義務。買主に告知すべきかどうか判断に迷う人は多いのではないでしょうか。

告知すれば売主リスクを軽減することはできますが、告知したことで売却のチャンスを逃したり、値下げ要求されたりすることに対して不安を感じてしまうと思います。

しかし、告知せずに売却すると、以下のような売主リスクが発生するため、注意が必要です。

まずは知っておきたい契約不適合責任

契約不適合責任とは、簡単にいうと「売主が負うべき責任」のこと

これは、法律で定められた責任のため、下手をすれば裁判沙汰になる可能性があるため、注意が必要です。

契約不適合責任の内容

契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。契約不適合責任の内容として、①履行の追完請求権、②代金減額請求権、③債務不履行の規定による損害賠償、④債務不履行の規定による契約解除が定められています。

引用:瑕疵担保責任から契約不適合責任へ|一般財団法人住宅金融普及協会

契約不適合責任が認められた場合、売主は買主に対して「契約を解除される」「損害賠償を支払う」ことを余儀なくされます。

先にご紹介したように、この契約不適合責任が発動する条件としては「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」こと。

つまり、買主が「事故物件だと先に知っていたら購入しなかった」「事故物件であったならもっと値引きされてもいいはずだ」と契約に対して納得していない場合に、売主は契約不適合責任という売主責任を負うことになります。

契約後に買主から解約される可能性

この契約不適合責任の怖いところは、契約書を交わした「後」でも適用になるということ

法律上では「不具合を知ったときから1年以内」と定められています。

よって、売買契約を交わしすでに物件を引き渡した後でも、買主から「事故物件には住めない。契約をなかったことにしたい」と申し出られたら、売主は契約を解除しなければいけません

売却から数年後に損害賠償請求される可能性

契約不適合責任は、不具合を知ったときからになりますので、当然契約後に売主責任を問われる可能性もあります。

例えば、売買契約後の数年間、買主が何の問題もなく日常生活を送っていても、事故物件である事実を知ってしまった日に突然損害賠償を請求される、という可能性もあるのです。

損害賠償とは、売却金の一部を返却や清掃または修繕費用などが請求されることです。

もし、両者の言い分がこじれてしまった場合は、裁判に発展するケースもあります。

突然、損害賠償を請求されたら、売主としては寝耳に水かもしれません。

このような状況に陥らないためにも、できるだけ売却前にリスクは潰しておきたいところです。

事故物件をリスクなくスムーズに売却する方法

では、売主リスクをできるだけ背負わずに売却するためには、どうしたらいいのでしょうか。

ここからは、事故物件をリスクなくスムーズに売却する方法についてご紹介していきます。

事故物件は必ず告知を行う

事故物件に該当すると感じた場合は、必ず告知を行いましょう

一般的に、売主には告知の義務があり、買主に対して事実を伝えなければいけません。

告知義務とは

所有する物件が事故物件であれば、売買契約後に買主が事実を知った場合、心理的なダメージを受けることが予測されます。

このような事態を防ぐために、あらかじめ事故物件であることを伝え、納得して購入してもらうことが重要です。

しかしながら、告知には明確な線引きがされておらず、どんなケースであれば告知が必要なのかは、不明確な部分があります。

よって、告知すべきかどうか判断に迷った場合には、不動産会社ないし弁護士に相談することをおすすめします。

事故発生期間を問わず告知する

事故からどのくらい時間が経過していれば、告知せずに済むのでしょうか。

告知の期間についても、明確に定められてはいません

「数年経過したから、もう大丈夫」とは判断しにくい部分でもあります。

しかし、買主により強い抵抗感を与える事故内容であった場合は、告知期間が長期に及ぶ傾向にあるので、安易に判断しないよう注意が必要です。

過去に、50年前に発生した他殺物件も告知義務の対象となった事例があります。

農山村地帯における凄惨な殺人事件は、約50年を経たとしても説明すべき瑕疵にあたるとされた事例

裁判所は、農山村地帯における本件事件は、約50年にわたり放置された本件土地とともに近隣住民の記憶の中に残っており、居住し近隣住民と付き合いを続けていくことを思えば瑕疵であるとして、買主の契約解除を認めた。

心理的瑕疵に関する裁判例について|不動産適正取引推進機構

50年以上前に発生した他殺事件は、買主のみならず近隣住民からの印象も強く、50年経過しても尚、風化しない事件であることが判明しました。

このことから、裁判所は告知を怠った売主に対し、説明責任を怠ったとして、買主の売買契約の解除を認めたのです。

このことから、事故の期間はどのくらいか考えるよりも、できるだけ告知するものと考えておいた方が無難だと言えます。

所有者が変わっても告知する

売却予定の不動産において過去に事故があった場合も、告知の対象です。

売主が変わっても、以前に発生した事故の事件性が強かったり、購入に抵抗を感じるような死を迎えた人がいたりした場合は、告知義務が発生します

ただし、過去の事件において告知すべきなのは「知り得た情報」です。

伝えるべきことは、現在の売主が知っている内容もしくは知ってしまった情報で構いません。

過去にどんな事件があったのか探偵を雇ってまで調べることまではしなくても大丈夫です。

告知したことを書面に残す

告知した内容は、口頭だけでなく書面に残すようにしましょう

しかし、不具合を「知ったときから1年以内」であるため、例えば2年前に事故物件であることを知り、契約解除を申し出られたときには、契約解除に応じなくても法的上は問題ありません。

告知を書面で残すときは、告知書を作成します。付帯設備及び物件状況報告書とも呼ばれています。

告知書には「土地に関すること」「建物に関すること」をそれぞれ記載しましょう。

告知書の作成方法がわからない場合には、不動産会社にて書類作成代行を依頼することも可能です。

不動産会社には「仲介はせずに、書類だけ作成してほしい」という依頼もできますので、ぜひ活用してみてください。

事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談

事故物件の売却には、売主責任や告知義務など、専門知識や複雑な手続きが必要です。

もし「早めに処分したい」「できるだけ値引きされたくない」と考えるのであれば、不動産会社を間に挟んだ方がスムーズに売却できます。

依頼するときは、事故物件の取り扱いに長けた業者がおすすめ

事故物件の取引は、告知義務など契約不適合責任のリスクを回避するためには、より専門知識や実績が豊富な不動産会社選びが重要です。

不動産会社のウェブサイトを確認し、これまでの取引内容をチェックしてみましょう。

仲介手数料で売主リスクを軽減できると考える

不動産会社で仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払いますが、仲介手数料の金額は法律で「売却代金の3%+6万円」が上限額です。

500万円の売却取引であれば23万円(税別)となります。

売却金の3%ほどで損害賠償請求というリスクを回避できるので、ぜひこちらも検討してみてください

仲介のみならず買取も検討

買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうこと

売主が見つからない事故物件の場合、不動産会社に買取してもらう人も少なくありません。

買取は買主を仲介してもらうわけではないため、仲介手数料は不要です。

しかし、買取は現状引き渡しすることが多いため、物件の修繕費用も含め売却相場が2~3割ほど下がってしまう傾向にあります。

しかし、買取は購入希望者が現れるのを待つことなく不動産会社に売却できるため、早くて1カ月以内に処分できるケースもあります。

「手元に残る売却金額は少なくなっても早めに処分したい」とお困りの人は、買取を検討してみてください

解体や修繕は不動産会社と進める

事故現場を修繕もしくは解体することで、買主の心理的抵抗感を和らげることもできます

しかし、修繕や解体には思いのほか費用がかかることも。

特に解体すると「住宅用地特例」という適用がなくなり、控除されていた税金が課せられるようになります

その差額は、最大で6倍になることもあるため、納税に負担を感じるご家庭は注意が必要です。

また、費用をかけたからと言って、告知義務がなくなったり購入希望者が現れやすくなったりするとは限りません。

そのため、修繕や解体するときには、不動産会社に相談し、売却コストを試算してもらうことをおすすめします。

まとめ

事故物件の定義は広く、法律で明確に定められてはいません。

買主が購入に抵抗を感じる可能性があれば、例え一般的な死亡事故でも事故物件に該当する可能性は十分にあります

事故物件に該当した場合は、告知や告知書の作成が欠かせません。

告知義務をしっかりと行い、あとで損害賠償請求や契約解除などのリスクを負わないように、事前に対策しておきましょう。

事故物件に該当するかどうか迷ったときは、一度不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

不動産会社では、事故物件か否かの判断や売主責任を回避する対策を考えてくれます。

おひとりで悩まずに、まずはプロに相談することから始めましょう。

事故物件の売却時によくある質問

そもそも、事故物件の定義を教えてください!

実は「こういった物件が事故物件である」といった法律や条例、明確な基準は存在しません。事故物件は、買主のイメージによって左右されます。

売却時に告知をしなかった場合はどうなりますか?

告知義務違反となり、契約自体が取り消されてしまいます。それどころか訴訟問題に発展し、損害賠償請求等をされる場合もあるので、必ず告知はするようにしましょう。

告知義務は事故から何年経てばなくなるのでしょうか?

原則、告知義務はなくならないと考えてください。明確な線引きがないため、告知内容や期間については売主や貸主、不動産会社のモラルに委ねられているというのが現状です。ただし相手方から「知っていたら契約しなかった」と言われると大きなトラブルになりかねないため、期間に関係なく告知することが得策です。

貸している物件で事故があった場合、一人入居させれば告知義務はなくなるというのは本当ですか?

特にそういった法律はありません。勝手な憶測で瑕疵を隠して売却してしまうと、あとから発覚した際にトラブルに繋がるため事前に告知しておくのが無難です。

事故物件を売る方法を知りたい・・・

リスクを減らして、手間なく売るには「事故物件は必ず告知をおこなう」「事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談する」といった2つの方法を意識しましょう。とくに、不動産会社に相談すれば、売却が困難な事故物件でも、すぐに手放せます。

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