病死があった事故物件を高く売る方法と売却時の注意点について

病死 物件 事故物件

保有している不動産で、居住中の人が死亡してしまうと「事故物件」に該当してしまうことがあります。もし、事故物件と認定されてしまった場合、物件を売却することは難しくなってしまうのでしょうか。

本記事では、病死があった事故物件を高く売る方法と売却時の注意点についてご紹介いたします。事故物件をできるだけ高く売却したいとお考えの人は、ぜひ当ページを参考にしてください。

一般的に病死は事故物件に該当しない

一般的に、病死は事故物件には該当しません。以下の条件を満たしていた場合は、事故物件として認定されないことがほとんどです。

事故物件に該当しない病死の条件

・死後すぐに家族に発見された
・腐敗臭や血痕など建物に汚れが残らない

病死や老衰などによる自然死は「仕方のないもの」「必ず起こり得るもの」として処理されることが多く、買い手のイメージを損なう原因にならないからです。また病死は、極力建物に損失を起こす可能性が少ないということも、事故物件に該当しない理由のひとつ。

居住者が亡くなってしまっても、死後すぐに家族に発見されたり腐敗臭がなかったりする物件は、市場価値はさほど下がりません

病死があった家が事故物件になってしまう4つのケース

では反対に、建物に損失を起こし、事故物件に認定されてしまうケースとは、どんな「死」が関係してくるのでしょうか。

事故物件に該当してしまうケース

・自殺
・殺人
・事故死
・孤独死

事故物件に該当してしまうケースは「自殺」「殺人」「事故死」が挙げられます。同じ「死」の中でも、印象が悪く、買い手に「買いたくない」「住むのが怖い」と思わせてしまう可能性が高いからです。

孤独死が事故物件に該当してしまう理由

孤独死とは、誰にも看取られず孤独に他界してしまった自然死のこと。

同居する家族がいなく、発見がひどく遅れてしまった孤独死の場合は「事故物件」として認識されてしまう恐れがあります。孤独死は死後発見が遅れるケースがほとんどで、その結果「腐敗臭が漂ってしまう」「建物に臭いや体液などのシミが残る」「近隣住民へ不快な印象が強く残ってしまう」ため、自殺や殺人同様に、買い手のイメージを悪くしてしまう可能性があるからです。

さらには、ニュースやウェブなどに「孤独死した物件」として取り上げられてしまった場合、発見が早く腐敗臭がなくても、物件の印象が悪くなり買い手がつきにくくなる恐れも出てきます

病死などの事故物件を売るときの注意点と売却方法

病死は事故物件に該当しないケースが多いですが、それでも売却するときには注意すべき点がいくつかあります。

「事故物件に該当しないから、問題なく売れる」という認識では危険です。ここまで紹介してきたように、買い手への印象を悪くしてしまうと、たとえ自然死であってもスムーズに売却することはできません

それでは、ここから病死の事故物件を売るときの注意点と売却方法について解説していきます。

病死などの事故物件を売却するときの2つの注意点

まずは、売却するときの注意点から紹介していきます。病死があった物件を売却するときは、以下の2点に注意しましょう。

・売主の瑕疵担保責任があることを知っておく
・病死でも告知義務は行う

それでは、上記の点について詳しく解説していきます。

注意点1.売主に瑕疵担保責任があることを知っておく

病死は事故物件に該当しませんが、買主次第では「心理的瑕疵物件」に該当することもあります。

心理的瑕疵とは、買主に不快感や購入に抵抗感を与えてしまう状況のこと。心理的瑕疵物件には、上記で紹介した自殺や殺人、事故死や孤独死以外にも、物件の近くに墓地やゴミ処理場、暴力団の居住施設も含まれます。そもそも瑕疵とは、住宅の欠陥や損傷を意味する言葉です。

瑕疵がある物件を売却するとき、買主に瑕疵について説明しなければ、売主に以下の責任が生じると定めています。

・買主への損害賠償
・売買契約の解除
・不動産購入代金の減額
・修繕費の支払い

買主に「居住者が死亡したことを黙っていた」「死亡した事実を隠ぺいした」など、事実を伝えずに建物を売却してしまった場合、売買契約後であっても、売主は上記のような責任を負わされる恐れがあります。これを瑕疵担保責任もしくは契約不適合責任と呼びます。

注意点2.病死でも告知義務を行うのがベスト

上記でご紹介したような瑕疵担保責任もしくは契約不適合責任を負わないためには、たとえ早期発見された病死であっても売買契約前に告知を行うのがベストです。

そもそも告知義務とは「ありのままの状態を報告する」こと。不動産の法律を定めている宅地建物取引業という法律では、不動産売却時に売主は、購入希望者に欠陥や破損などがないか、事前に報告することが定められています。ただし、告知義務はあくまで「義務」であり、絶対しなければならないというルールや罰則ではありません。また、病死の場合、買主によっては事故物件ではないと捉えられたりすることもあるため、必ず告知を行うかどうかの線引きも非常に曖昧です。

しかし、告知義務を行わなかった場合、後で買主から損害賠償請求されるケースも少なくありません。前述したように、売主には瑕疵担保責任が生じます。「病死は事故物件ではない」と判断して告知義務を行わずに売買契約を進めた場合、後になって買主が、病死があった事実を知り「なぜ告知義務を行わなかった」と責められ、損害賠償請求をされることもあります。

告知義務同様に、心理的瑕疵も買主の受け取り方次第です。売買契約をスムーズに進めたいのであれば、買主にきちんと病死の事実を伝えた方が無難と言えるでしょう。

病死があった家をできるだけスムーズに売却する方法

購入希望者が物件に対してどのような印象を持つかによって、売却のしやすさが変わります。物件のイメージが悪ければ、相場よりも安くなるどころか、買い手がつかずいつまでも売れ残ってしまう恐れも出てきます。

できるだけ、スムーズに売却するためには、以下のポイントをおさえておくことが大切です。

・環境の良さをアピールする
・不動産会社に買取ってもらう
・孤独死の場合は特殊清掃やリフォームを検討する

それでは、上記の3点についてそれぞれ詳しく解説していきます。

環境の良さをアピールする

一般的に、事故物件として認識されてしまうと値下げ交渉されやすくなり、相場よりも安く契約されてしまうことがほとんどです。しかし、駅チカ物件であったり周辺環境が良かったりするような立地条件が良い場合、交渉次第ではさほど値を下げずに売却できます。

交渉する方法は、媒介契約を結ぶ不動産会社に任せておけば問題ありませんが、もし自身で交渉を行う場合には、以下のように物件の魅力をアピールしてみましょう

物件のアピールポイント

・人気が高い駅へのアクセス良好
・スーパーやショッピングモールが近隣にある
・間取りがよく家中の動線が良い
・幼稚園や小学校が近くにあり子育て環境が整っている
・周辺に民家が多く静かな環境である
・リフォームもしくはリノベーション済

購入希望者の中には、心理的瑕疵物件かどうかよりも、住みやすさを重視する人もいます。

例えば、若いファミリー層であれば、教育施設やスーパーなど周辺環境をアピールすると成約しやすくなります。また高齢者がいるファミリー層であれば、周辺に病院や介護施設があること、室内や玄関ポーチにバリアフリー設備がある方が喜ばれます。

このように、内見しにきた購入希望者が、何を求めて物件を探しているのか、詳しくヒアリングしながら、物件の魅力をアピールしてみましょう。

特殊清掃やリフォームを検討する

床や壁に腐敗臭や体液痕が残っていた場合、特殊清掃やリフォームを実施してから売却することも検討しましょう。建物内を綺麗にすると、購入希望者のイメージをゼロにはできませんが、改善させることもできます。

しかし、物件内に死亡事故があった場合、特別な清掃スキルが必要となるため、一般的なハウスクリーニング業者では清掃を断られてしまうこともありますので、特殊清掃業者を頼りましょう。

血液のような体液は感染症の恐れもあるため、汚れを落とすことだけでなく感染症対策も行わなければいけません。もし体液が床や壁にしみ込んでいた場合、薬剤では除去しきれないため、リフォームもしくは解体作業も必要となります。

また、特殊清掃を実施するときには、解体工事登録がされている業者を選びましょう

一見、解体と特殊清掃には何の関係もないようなイメージを持つかもしれませんが、令和元年より法改正があり、特殊清掃業者は、都道府県への届出が必要となりました。自治体のホームページにアクセスし、解体工事登録がされていない特殊清掃業者は違法業者の可能性があります。大切なご自宅を売却するためにも、必ず依頼前に業者チェックを行いましょう。

不動産会社に買取ってもらう

売却には「仲介」と「買取」という販売方法があります。買い手がつかずお困りのときは、不動産会社に直接買い取ってもらう買取がおすすめです。

一般的な仲介よりも「早く」「スムーズに」売却できる買取は、訳アリ物件を売却したいときに、しばしば活用されます。

仲介と買取の違いを以下に記載しますので、参考にしてください。

方法 仲介 買取
特徴 不動産会社が仲介役となり、買主を紹介してもらう 不動産会社に直接物件を販売する
メリット 買取よりも相場が高い 不動産会社との交渉次第で早めに売却が完了する

仲介手数料や清掃費用が不要

デメリット 買主を見つけるところから始まるため、半年~1年以上かかることも

仲介手数料が必要

買取相場は仲介の7割ほど

上記の表でもわかるように、買取は一般的な仲介売却よりもスムーズに売却できる反面、相場が値下がりしてしまう傾向にあります。しかしながら、買取は現状のままで売却できることが多いため、特殊清掃やリフォーム工事不要なケースがほとんどです。

「相続のため早く不動産を現金化したい」「遠方に住んでいるため、売却に時間を取ることができない」という場合は、たとえ相場が安くても不動産会社に買取を依頼することも視野に入れてみましょう。

まとめ

一般的な自然死は事故物件に該当することはありません。

しかし、孤独死のように死後発見が遅れたり腐敗臭が残ってしまったりする場合には、事故物件として扱われてしまうことがあります。できるだけ高く売却するために、死亡したことを隠すと瑕疵担保責任を負うことになりますので、告知義務は忘れずに行いましょう

もし、購入希望者が見つからないときには、物件の魅力を上手に伝えたり特殊清掃や買取を検討すると、比較的売却がスムーズに進みます。このページで紹介してきたコツを意識しながら、売却を進めていきましょう。

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