築30年近い家を売却しようと考えたとき「古い家には、買主がつくのか？」と不安に思う人も多いでしょう。
築30年近い家は売却が困難ですが「絶対に売れない」わけではありません。
更地にしたり、リフォーム・リノベーションを実施することで、物件の価値を高めてから売却できます。
また、なるべく高値で売るためには、複数の不動産会社を比較することも大切です。
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- 家の価値は築22年でゼロになる。
- 築古物件は「古家付き土地」として土地の値段のみで売買する。
- 築30年近く経った家を放置していると、倒壊などのリスクがある。
目次
築30年近くの家は売却が困難
家は構造によって、耐用年数が決められています。耐用年数とは「減価償却する資産が、利用に耐えうる年数」のことです。
耐用年数を超過している家は、売買時には価値がないとみなされます。
そのため、築30年近くの家は売却が困難といえます。
他にも、以下のような理由から築30年近くの家は売却が困難です。
- 築20年以上経つと家の価値がなくなる
- 耐震基準が満たされていない恐れがある
- 土地の境界が歪んでいる恐れがある
次の項目から、具体的に見ていきましょう。
築22年以上経つと家の価値がなくなることが一般的
前の項目でも説明した「耐用年数」があるため、築年数が経つにつれて、家の価値はなくなっていきます。
国税庁が定めている、構造別の耐用年数は以下の通りです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 38年 |
日本の住宅は、木造建築がほとんどなので、築22年以上経つと家の価値がなくなることが一般的だといえます。
参照:確定申告書等作成コーナー、耐用年数（建物／建物附属設備）
耐震基準が満たされていない恐れがある
築年数が30年を超える家は、現在の耐震基準を満たせていない恐れがあります。
耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあります。
新耐震基準の場合は震度6～7の地震まで耐えられると定められていますが、一方で旧耐震基準の場合は、震度5程度までしか耐えられないとされています。
耐震基準は1981年5月31日に変更されたため、1981年以降に建てられた物件であれば、新耐震基準ですので、耐震性能が高いです。
しかし、1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準です。現在の耐震基準が満たされていない物件は、買主がつきにくいため売却が困難です。
土地の境界が歪んでいる恐れがある
家の売却を検討している人は、土地もセットで売却することが多いでしょう。
しかし、築30年近い家が経つ土地は、土地の境界線が歪んでいる恐れがあります。地震や土砂崩れなどの災害を原因に、境界がずれているかもしれません。
売却時に土地の境界がずれていたり、曖昧だと隣人とのトラブルに発展します。
また「筆界」と「境界線」といった2つの考え方からも、境界線トラブルが起きる恐れもあります。
築年数が30年近い家を売るときは、土地の境界線を明確にすべきです。家屋調査士に調査を依頼するとよいでしょう。
土地の境界線トラブルについて詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
【土地の境界線トラブル】事例をもとにした対処法や相談先を解説します！
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築30年近い家の相場は「土地の価格のみ」になることが一般的
さきほども説明した通り、築22年以上の家は耐用年数によって、価値がゼロと判断されるケースがほとんどです。
築30年の木造戸建て住宅は「家としての価値はほとんどない」といえるでしょう。
そのため、築30年近い家の相場は「土地の価格のみ」になることが一般的です。
家の価値をゼロとしたうえで、土地の評価額によって売却額が決まることを覚えておきましょう。
耐用年数の超過によって家の価値はなくなる
前の項目でも解説しましたが、築30年近い家には価値がなく、土地部分しか評価されないことが一般的です。
耐用年数を超過すると、家の価値がなくなるからです。一般的な住宅のほとんどは、木造建築です。
そして、木造建築の耐用年数は22年のため、築30年近い家の価値はゼロといえます。
木造住宅は、耐用年数が22年と定められています。
2010年（耐用年数のおよそ半分）になると、2,000万円（購入金額のおよそ半分）の価値しか残りません。
そして、耐用年数22年が経過する2022年になれば、4,000万円で購入した物件も価値はゼロになってしまいます。
築30年近くの家を売る方法
これまで説明した通り、築30年近くの家は売却が困難になってしまいます。
ただし「まったく売れない」わけではありません。以下3ついずれかの方法であれば、築30年近い家でも売却できるでしょう。
- 土地とセットにして売却する
- リフォーム・リノベーションしてから売却する
- 家を解体して更地にしてから売却する
次の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。
土地とセットにして売却する
家を売却する時は、土地と家の両方を売却するのがオーソドックスな方法です。築30年近い家を売る際は「古家付き土地」として売るとよいでしょう。
築22年を超える家の価値はゼロになりますが「家そのもの」の価値がゼロになったわけではありません。
「リフォーム・リノベーションをして住みたい」「古い家でもそのまま住みたい」と考える買主もいます。
そこで、築年数が経過している家と土地をセットで売れば「家と土地を買いたい人」と「土地だけを買いたい人」に対して売却活動できます。
「古屋付き土地」として、土地とセットで売ることで購入希望者を増やせます。
リフォーム・リノベーションしてから売却する
築年数が30年近い家の価値がゼロに近い理由は、耐用年数によって家の価値が定められているからです。
そこで、リフォーム・リノベーションを実施し、耐用年数を延長することも検討しましょう。
しかし、傷の補修やクロスの張り替えといった、小規模な修繕では耐用年数の延長が認められることはありません。
建物の価値を高くなる程度の大規模なリフォーム・リノベーションをおこなうことで、耐用年数を延長できます。
例えば、築20年の建物をフルリフォームした場合「2年」しか残っていなかった耐用年数を「22年」まで伸ばせます。
また、リフォームをおこなうことで、耐用年数の延長だけでなく見た目がよくなるため、購入希望者を増やせます。
ただし、耐用年数を延長するためのリフォーム・リノベーションには、多額の費用がかかります。物件の価値を高めるために出資しても、物件の売却で費用を回収できなければ赤字になるので、注意が必要です。
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家を解体して更地にしてから売却する
さきほども説明した通り、築30年近い家を売ろうとしても、家そのものには価値がつかないです。売却額は「土地の価格のみ」になるでしょう。
そこで、古くなった家を解体し更地として売却する方法も検討しましょう。
建物がそのまま残っている土地よりも、更地のほうが需要が高いです。更地にすることで、買主による土地の利用方法が制限されず、さまざまな方法で土地が利用できます。
更地であれば、すぐに住宅を建築できますし、駐車場として運営すれば収益化も可能です。
築30年近い家を売る際は、建物を解体し更地にすれば、買主が見つかりやすくなります。
高く売るためには一括査定で不動産会社を選ぼう
築30年近い家を売るときは、不動産会社の選び方も重要です。
「新築の売買が専門」「中古物件の取り扱いがメイン」というように、不動産会社ごとに得意な物件が違います。不動産会社によって、売却価格が数百万円も変わるケースがあるのです。
そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定額や売却条件を比較することをおすすめします。
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築30年近い家を売却せずに放置するリスク
築30年近い家は、家としての価値がすくないため、売却が困難になります。
かといって「どうせ売れないなら、放置しよう」と考えてはいけません。築30年近くの古い家を放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 老朽化が進み倒壊する恐れがある
- 固定資産税などの維持費がかかり続ける
- 特定空き家に指定され税率上昇の恐れがある
築30年近くの家に住んでいる場合はまだしも、将来的に利用する予定がなければ、早めに売却するとよいです。
次の項目から、上記のリスクを順番に見ていきましょう。
老朽化が進み倒壊する恐れがある
住宅は時間が経つことで老朽化し、家としての強度も下がっていきます。現在は居住できたとしても、耐用年数を超過している家には倒壊の恐れもあります。
とくに、木造住宅は老朽化が早く、倒壊の危険性が高いです。
また、1981年以前に建設された「旧耐震基準」の家は、現在の耐震基準を満たしていません。大きな地震があると、より倒壊の危険性が高まります。
老朽化した家が倒壊すると、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまうでしょう。
築年数が経過した家を放置したことにより、近隣住民に危害が加われば、損害賠償請求を受ける恐れもあるので注意が必要です。
固定資産税などの維持費がかかり続ける
築年数が経過している家に居住していなくても、物件の所有者に固定資産税が課せられます。都市部にある物件の場合は、都市計画税が課せられるかもしれません。
また、家を居住可能な状態にしておくには、修繕費用などの維持費もかかり続けます。
とくに、築30年近い家は老朽化が進んでいるため、さまざまな出費が必要になるでしょう。
古い家に居住中ならまだしも、現在居住しておらず、今後も利用する予定がない場合は早めに手放したほうがよいでしょう。
【誰も住んでいない場合】特定空き家に指定され税率上昇の恐れがある
相続などで、誰も住んでいない築30年の家を入手したときは、とくに注意が必要です。
築年数が経過している家が以下のような状態にあると、特定空き家に指定される恐れがあります。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
もしも、特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置を受けられなくなるため「現在の6倍」の税金を課税される恐れもあります。
誰も住んでいない家を放置していると、費用面で損する恐れがあるので、特定空き家に指定される前に売却を進めましょう。
特定空き家の認定基準やリスクを知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
特定空き家とは？法律上の認定基準や指定された場合の対処法
参照:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
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まとめ
築30年近い家には、価値がないとみなされるため、売却が困難です。売却時には、リフォーム・リノベーションや解体など、工夫をする必要があります。
築年数が経過している家は、家自体の価値がゼロに近く、土地としての評価額をもとに売却額が決められます。
なるべく高値で家を売却したいときは、複数の不動産会社で査定してもらい、各種条件を比較することが大切です。
まずはオンラインの一括査定で条件のよさそうな不動産会社を探し、売却に向けた具体的なアドバイスを聞いてみましょう。
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築30年近い家を売却するときによくある質問
築30年近い家は「築22年以上経つと家の価値がなくなることが一般的」「耐震基準が満たされていない恐れがある」「土地の境界が歪んでいる恐れがある」といった理由から、売却が困難です。ただし「絶対に売れない」わけではないので、安心してください。
築30年近い家の相場は「土地の価格のみ」になることが一般的です。木造の家には「22年」の耐用年数があり、その年数を超過してしまうと、家としての価値がなくなってしまうからです。
「土地とセットにして売却する」「リフォーム・リノベーションしてから売却する」「家を解体して更地にしてから売却する」といった3つの方法であれば、築30年近い家でも売却できます。
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なかなか売れないからといって、放置してはいけません。とくに、誰も住んでいない場合は「特定空き家」に指定され、6倍の税率が課せられる恐れもあります。費用面で損する恐れもあるので、現在居住しておらず、今後も利用する予定がない場合は早めに手放したほうがよいでしょう。
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